État des lieux avec photos : modèle, cadre légal et conseils

Les modalités d’établissement de l’état des lieux ont été renouvelées par la loi Alur : il est désormais possible d’appuyer le constat par des photos. Ces illustrations permettent de mieux afficher l’évolution du logement au cours du bail et d’éviter les litiges à la fin du contrat. Mais comment s’assurer de la valeur juridique des photos que vous ajouterez à votre état des lieux d’entrée ?

Sommaire
• Pourquoi est-il judicieux d’ajouter des photos à l’état des lieux d’entrée ?
• Quelles photos joindre à l’état des lieux d’entrée ?
• Quelle valeur juridique possède les photos dans un état des lieux ?
• Qui peut prendre des photos lors de l'état des lieux ?
• Privilégiez l'état des lieux dématérialisé à la version papier pour ajouter les photos
• Comment ajouter des  photos à l'état des lieux ?

Pourquoi est-il judicieux d’ajouter des photos à l’état des lieux d’entrée ?

Pour pouvoir connaître l’importance d’ajouter des photos à l’état des lieux dans le cadre d’une location, vous devez d’abord prendre conscience de la valeur même de l’état des lieux. Bien que facultatif, ce document est réalisé par de nombreux propriétaires avant la remise des clés au locataire. Quelles en sont les raisons ? Pour le savoir, voici un rappel de ce qu’est un état des lieux.

Etat des lieux d’entrée : Définition

Un état des lieux d’entrée est un document descriptif réalisé lors de la remise des clés et la signature du bail de location. Il est effectué afin d’établir un inventaire de l’espace à louer (description détaillée de son état, des équipements qui le composent). Il existe deux versions de l’état des lieux : l’état des lieux sur papier et l’état des lieux numérique.

L’état des lieux est pas obligatoire et est encadré par la loi. Le but est de pouvoir constater l’état du logement à l’entrée et la sortie du locataire et de savoir, en cas de réparations, à qui le coût de ces dernières est imputable.

Les raisons d’ajouter des photos à l’état des lieux d’entrée

Comme la réalisation de l’état des lieux se fait de façon complètement objective, tous les moyens qui permettent d’éliminer la part de subjectivité sont les bienvenus. C’est ainsi que le décret n°2016-38  de la loi Alur du 30 mars 2016 a fixé de nouvelles modalités en donnant la possibilité d’illustrer l’état des lieux d’entrée de photos.

Comme on dit qu’une image vaut mille mots, les photos ajoutées à l’état des lieux d’entrée vont concrétiser les descriptions du document. Les termes du type “état moyen”, “bon état”, “en état d’usage” ou autres seront plus lucides grâce à l’appui des photos. En effet, chacun a sa propre perception et sa propre définition des mots, les photos comme preuves visuelles et objectives permettent alors d’éviter les conflits et les soucis d’incompréhension en fin de bail.

Quelles photos joindre à l’état des lieux d’entrée ?

Lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée, sachez que vous pouvez joindre toutes les photos possibles qui sont relatives au logement, en annexes de l'EDL. Comme gage de sécurité supplémentaire, photographiez tous les éléments photographiables de l’habitation : le sol, le plafond, les murs, le papier peint, les jointures, le mobilier (en cas de location meublée), etc.

Afin de comparer facilement les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, n’hésitez pas à les prendre en photo lors de l’EDL d’entrée et de sortie. 

Il en est de même pour le trousseau de clé, en prenant une photo, le bailleur s’assure qu’aucune clé n’est manquante. Notez qu’en cas de disparition de clé, le locataire doit financer le coût d’une nouvelle serrure.

Quelle valeur juridique possède les photos dans un état des lieux ?

Pour pouvoir avoir une valeur juridique et servir de preuves, les photos ajoutées à l’état des lieux d’entrées doivent répondre à certaines conditions :

• La photo doit avoir été prise lors de l’état des lieux et de manière contradictoire avec le locataire.
• La photo doit être de bonne qualité, les éléments visés doivent être clairement visibles. 
• La photo doit être datée (horodatée électroniquement) et accompagnée d’une description.
• La photo doit être infalsifiable, c’est notamment possible grâce à la signature électronique.
• La photo doit être jointe à un état des lieux conforme à la loi ALUR et établi après le décret ALUR, soit après le 30 mars 2016.
• Lors de la signature, chaque partie doit recevoir un exemplaire de l’état des lieux avec la totalité des photos prises.

Qui peut prendre des photos lors de l'état des lieux ?

Les photos peuvent être prises par le locataire ou le propriétaire. Le cas échéant, les photos peuvent être faites par un huissier ou le mandataire du bailleur.

Privilégiez l'état des lieux dématérialisé à la version papier pour ajouter les photos

Comme nous l’avons dit, il est possible de réaliser un état des lieux numérique et un état des lieux sur papier. Pour une version électronique, vous pouvez utiliser l’outil proposé par HELLOBAIL sur le site. Ainsi, téléchargez le modèle d’état des lieux d’entrée en format Word. Complétez-le sur votre ordinateur et ajoutez-y directement les photos que vous aurez prises des différentes pièces.

Mais comment faire un état des lieux sur papier avec photos ? En réalité, la version sur papier est beaucoup plus compliquée, car il est difficile de prouver que les photos ont bien été prises lors de l’entrée dans les lieux. Mais il existe quelques alternatives. Commencez par imprimer les photos et comme nous l’avons dit précédemment, faites les dater et signer les avec votre locataire. Enfin, accompagnez-les de l’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, il est également possible de les envoyer directement par mail avec accusé de réception au locataire. Cette accusé de réception permettra de justifier la date où les photos ont été envoyées en cas de dégradation.

Comment ajouter des  photos à l'état des lieux ?

Comme vous l’avez constaté, ajouter des photos à un état des lieux sur papier est plus ou moins compliqué et demande beaucoup plus de démarche. Alors, pour illustrer votre EDL avec des descriptifs photos, pourquoi ne pas privilégier la version numérique ? Pour cela, HELLOBAIL dispose d'une application Web. En plus d’être une alternative plus rapide, cet outil répond également aux obligations juridiques (horodatage, validation et signature directe du bailleur et du locataire) et permettra aux photos de servir de preuves en cas de litige.