Bail mobilité Airbnb : comment ça marche ?

Comme de nombreux propriétaires, vous souhaitez mettre votre logement en location sur Airbnb ? Sachez qu’il existe certaines astuces pour maximiser la rentabilité du bien. Parmi elles, l’utilisation du bail mobilité. Bien que ce type de bail s’applique principalement à un certain type de voyageurs, il peut s’avérer aussi utile qu’avantageux sur des plateformes communautaires comme Airbnb. Voici comment louer en bail mobilité sur Airbnb.

Sommaire
• Louer son logement sur Airbnb sans restrictions
• Qu’est-ce qu’un bail mobilité ?
• Quels sont les profils de locataires éligibles au bail mobilité ?
• Louer plus de 120 jours sa résidence principale avec le bail mobilité
• Quelles sont les conditions pour établir le bail mobilité sur Airbnb ?
• Quelles sont les différences entre le bail mobilité et la location saisonnière type Airbnb ?
• Comment procéder pour établir un bail mobilité Airbnb ?

Louer son logement sur Airbnb sans restrictions

Avec l’arrivée du numérique, Airbnb est devenue une plateforme dominante de la location saisonnière. Son apogée est due aux nombreux avantages qu’elle procure que ce soit pour le bailleur qui loue sa résidence principale le temps de partir en vacances ou celui qui met en location sa résidence secondaire tout au long de l’année.

Cependant, pour la première catégorie, c’est-à-dire le bailleur qui loue sa résidence principale pour une courte durée, des restrictions viennent entacher la belle image de la location saisonnière sur Airbnb. En réalité, dans toute la France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, soit 4 mois.

Toutefois, les bailleurs peuvent échapper à cette restriction dans les cas suivants :

• s’ils louent leur résidence principale sous forme de “bail mobilité”
• s’ils sont présents dans leur logement tout en louant une chambre de leur résidence principale.

Dans cet article, nous nous concentrerons plus particulièrement sur ce premier cas de figure, soit l’établissement d’un bail mobilité pour une location meublée sur Airbnb.

Qu’est-ce qu’un bail mobilité ?

Un bail mobilité est un contrat de location établi dans le cadre d’une location meublée pour une courte / moyenne durée. La durée du bail est généralement comprise entre 1 à 10 mois. Ce bail est une alternative pour les locataires en situation de mobilité : les locataires en mission, en mutation professionnelle ou effectuant un travail en saisonnier, etc.

Il a donc été établi dans le but de faciliter l’accès aux logements à ces derniers. C’est la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a introduit le bail mobilité afin d’apporter certains ajustements à la location temporaire et favoriser la mobilité des locataires.

Quels sont les profils de locataires éligibles au bail mobilité ?

Comme nous l’avons précisé, le bail mobilité s’adresse particulièrement à une poignée de locataires : ceux qui sont en mobilité professionnelle. Le bail ne peut donc prendre effet que si le locataire est en :

• études supérieures
• stage
• contrat d’apprentissage
• formation professionnelle
• mission temporaire (intérim) dans le cadre de son activité professionnelle
• mutation professionnelle
• engagement volontaire dans le cadre d’un service civique

Louer plus de 120 jours sa résidence principale avec le bail mobilité

Si la résidence principale du bailleur se trouve dans les villes suivantes et qu’il ne souhaite pas être soumis à la limite de 120 jours pour la mettre en location sur Airbnb, il devra établir un contrat sous forme de bail mobilité.

Quelles sont les villes concernées par la limite de 120 jours ?

Pour les locations de courte durée, une résidence principale ne peut être louée plus de 120 nuitées durant une année civile entière, soit du 1er janvier au 31 décembre. Cette limite a été instaurée pour les villes françaises ci-dessous (en zones touristiques ou en régions parisiennes). Vérifiez si votre commune est situé en zone tendue.

Quelles sont les conditions pour établir le bail mobilité sur Airbnb ?

1. Pour commencer, si vous décidez de louer votre résidence principale sur Airbnb avec un bail mobilité, vous devez le faire tout au long de l’année. Autrement dit, le logement ne sera ouvert qu’aux profils éligibles à ce type de bail. En dehors des périodes où vous louerez à des professionnels en mobilité, vous ne pourrez louer à d’autres types de publics comme les touristes, par exemple.
2. Vous devez être le propriétaire du logement à louer. Néanmoins, avec l’accord du propriétaire, un sous-locataire peut également mettre sa résidence principale en location sur Airbnb avec un bail mobilité.
3. Il est possible d’utiliser un bail mobilité sur Airbnb pour sa résidence secondaire ou pour un autre logement.
4. Le bail mobilité possède une durée de 1 à 10 mois non renouvelable et non reconductible tacitement. Toutefois, il est possible de modifier sa durée grâce à un avenant au bail à condition de rester dans la limite des 10 mois.
5. Seuls les logements meublés et permettant de vivre décemment peuvent faire l’objet d’un bail mobilité sur Airbnb. Les HLM ne sont pas éligibles à ce type de bail. Le logement devra donc être équipé de mobiliers nécessaires pour assurer une vie décente au locataire : vivre, manger, dormir. Il devra également faire preuve d’une bonne performance énergétique.
6. Le propriétaire ne peut conclure un bail mobilité que pour des profils spécifiques, comme mentionné précédemment.
7. Aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé à l’issue d’un contrat de bail mobilité. En revanche, vous pouvez faire une demande de caution à votre locataire.

Quelles sont les différences entre le bail mobilité et la location saisonnière type Airbnb ?

Bien que ces types de contrat peuvent tous deux être adoptés sur Airbnb, la location saisonnière et le bail mobilité possèdent de grandes différences de caractéristiques :

Taxe de séjour sur Airbnb

Avec l’essor des locations saisonnières entre particuliers, il a été décidé que la taxe de séjour sera collectée par les plateformes dédiées sur internet. Ainsi, pour une location saisonnière type Airbnb, le locataire doit s’acquitter de la taxe de séjour lors de sa réservation. La somme sera ensuite reversée par la plateforme de location saisonnière à la commune où s’est déroulé le séjour du touriste.

Il n’y a pas de taxe de séjour en bail mobilité. Si le bailleur décide d’adopter ce bail meublé courte durée pour sa location, aucune collecte de la taxe auprès du locataire n’aura lieu.

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation est l’impôt à payer pour chaque personne, bailleur ou locataire, qui vit dans un logement (appartement ou maison) au 1er janvier de l’année en cours. Pour une location de courte durée (location saisonnière), c’est au bailleur de s’acquitter de cette taxe même s’il n’habite pas le logement au 1er janvier.

Par contre, si le bailleur établit un bail mobilité pour son meublé loué sur Airbnb, c’est au locataire qui occupe le logement au 1er janvier qu’incombe le paiement de la taxe d’habitation.

Dépôt de garantie

Pour une location saisonnière type Airbnb, sachez qu’il est tout à fait possible pour le bailleur de demander un dépôt de garantie. Ce dernier le protégera en cas de dégradations des équipements ou du mobilier au sein de la location meublée.

En revanche, il est interdit de demander un dépôt de garantie si le propriétaire établit un bail mobilité. Néanmoins, il peut exiger une caution auprès du locataire. Pour ce faire, ce dernier sera dans l’obligation de soumettre une demande à Action logement pour une garantie visale. Ainsi, en cas d’impayés ou de carences du locataire, Action logement devra verser les sommes dues au propriétaire. Ce cautionnement Visale possède une durée maximale de 10 mois, soit exactement la durée maximale du bail mobilité pour un même locataire.

Le locataire doit justifier son éligibilité au bail mobilité

Pour se voir profiter d’un bail mobilité sur Airbnb, le locataire doit prouver son éligibilité. En effet, comme nous l’avons mentionné, un bail mobilité n’est pas destiné au tourisme. Il est donc nécessaire pour le locataire de présenter un justificatif à la date d’entrée en vigueur du bail, comme une convention de stage ou de formation, etc. Le motif sera bien évidemment mentionné dans le contrat.

Durée du contrat

Le bail mobilité et la location saisonnière se différencient également au niveau de la durée du contrat. Pour le même locataire, le bailleur dispose de 90 jours consécutifs dans l’année avec une location saisonnière contre 1 à 10 mois avec un bail mobilité.

Encadrement des loyers

Certains propriétaires s’intéressent également au bail mobilité par le fait que celui-ci n’est pas soumis à un encadrement des loyers à contrario de la location saisonnière. En effet, depuis le 1er juillet 2019, un dispositif d’encadrement des loyers a été établi dans le but de stabiliser les loyers dans les villes de Paris.

Mais grâce au bail mobilité de la loi Elan, il est possible d’échapper à cet encadrement même si le logement se situe en zone tendue. Cet avantage s’accompagne toutefois d’une condition : la location meublée doit représenter une résidence secondaire pour le locataire. Il doit donc y résider moins de 8 mois pour sortir du champ d’application du plafonnement.

Comment procéder pour établir un bail mobilité Airbnb ?

Voici les étapes à suivre pour établir un bail mobilité pour un logement sur Airbnb.

Créer une annonce

Le bailleur doit avant tout créer une annonce sur Airbnb. Pour ce faire, il sera nécessaire de préciser qu’il souhaite louer en bail mobilité. La location s’adressera donc particulièrement aux voyageurs éligibles à ce type de bail, ceux en mobilité professionnelle. Il faudra également préciser la durée du bail, qui est comprise entre 1 et 10 mois. Les réservations dans votre calendrier doivent donc se limiter à une durée de 30 à 300 jours. Enfin, fixez votre prix pour ce type de séjour tout en incluant les charges.

Valider la réservation d’un voyageur

Quand un voyageur réserve, vous devez accepter sa demande de réservation avant de passer à l’étape suivante.

Établir le bail mobilité

Pour ce faire, le bailleur peut compléter un modèle préétabli de bail mobilité comme sur le site de HELLOBAIL. Vous pouvez le remplir en ligne et même le signer électroniquement directement sur la plateforme grâce à notre outil de signature électronique.

Préparer les annexes

Quand le bail est établi, le propriétaire devra alors préparer les autres annexes. Il s’agit principalement des listes des charges récupérables, des dossiers de diagnostics techniques, ainsi que des extraits des règlements en copropriété.

Établir un état des lieux à la remise des clés au locataire

A la remise des clés au voyageur, vous devez lui remettre le bail mobilité ainsi que ses annexes si cela n’a pas été fait préalablement pour acter l’engagement du locataire. A cette même date, un état des lieux devra également être réalisé et signé par les deux parties (bailleur et locataire). Et comme il s’agit d’une location meublée, à cet état des lieux sera accompagné un inventaire des meubles.