Bail de location non meublé : modèle et réglementations

Qu'est ce qu'un bail de location vide ?

Le bail vide (aussi appelé bail nu ou non meublé) est un contrat qui encadre la location d’un logement non meublé à usage de résidence principale. Est définie comme résidence principale un logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou encore cas de force majeure. Un logement vide ne répond pas aux exigences d’un meublé en termes de mobilier, il ne peut pas être habité sans que le locataire apporte ses propres meubles.

Bien que la majorité des règles soient identiques en location vide et meublée, il existe quelques différences importantes, notamment sur la durée du bail, le préavis de congé, le dépôt de garantie et l’assurance habitation.

Le contrat de location vide est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, certaines dispositions ont été mises à jour par la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové).

La loi ELAN (évolution du logement et l'aménagement numérique) apportera des nouveautés en facilitant la transition numérique des relations entre le locataire et le bailleur. Celle-ci sera mise en œuvre en automne 2018. Elle apporte aussi une réponse à la location courte durée avec le bail mobilité.

Que contient le bail de location non meublée ?

Le bail vide type doit respecter un formalisme pour pouvoir offrir une sécurité juridique à toutes les parties signataires : le locataire, le bailleur et le mandataire si le propriétaire est représenté. HELLOBAIL rédige automatiquement votre contrat.

La désignation et l’adresse du domicile du bailleur. L’identité de chaque locataire. Objet du contrat. Date de prise d’effet et durée du contrat. Les conditions financières. Les travaux, le cas échéant. Les garanties. Les clauses. Les annexes.

Dans quels cas utiliser un modèle de bail type de location vide ?

Un modèle type de bail vide s’applique principalement aux maisons non meublées utilisées à titre de résidence principale par le locataire. Par ailleurs, on peut également s’en servir dans une location d’appartement ou de studio.

On considère qu’un logement est meublé s’il s’y trouve le strict nécessaire pour assurer une vie décente au locataire : manger, vivre, dormir. A moins de compter le mobilier pour vivre convenablement, on peut considérer qu’un logement est loué vide ou non meublé.

D’autre part, le bail vide est utilisé pour :

les logements (maisons, studios, appartements) à usage d’habitation les logements (maisons, studios, appartements) à usage mixte professionnel et d’habitation les garages les aires et places de stationnement les autres locaux loués au logement principal par le même propriétaire

Quelle est la durée d'un contrat de bail vide ?

La durée minimale du bail de location pour un logement vide visé en tant que résidence principale dépend essentiellement et avant tout du statut du propriétaire. Si ce dernier est un particulier (une personne physique), alors le bail dure au moins 3 ans. Sa durée est, en revanche, de 6 ans si le bailleur est une personne morale : une compagnie d’assurance ou une société, par exemple.

Ces délais s’appliquent dans le cadre d’une location vide classique se déroulant sans accroc. Mais nous verrons plus bas qu’il est possible, dans certaines éventualités, d’écourter cette durée, mais aussi de la prolonger.

N.B : Pour une SCI (société civile immobilière) familiale, la durée légale du bail est de 3 ans.

Comment prolonger un bail de location nue ?

Dans le cadre d’une location vide, la prolongation du bail est pratiquement automatique. En réalité, si à l’approche du terme du contrat, aucun congé n’a été donné par les parties, alors le bail est automatiquement prolongé pour 3 ans supplémentaires, ou 6 ans si le propriétaire est une personne morale. Il s’agit de la reconduction tacite du contrat. Si vous souhaitez réviser le loyer suite à cette reconduction, il faudra prévoir une clause d’indexation ou de révision du loyer dans le contrat.

D’un autre côté, il est également possible de procéder à un renouvellement de contrat dans le cas où l’une des parties souhaite apporter certaines modifications au bail tout en prolongeant ce dernier pour une nouvelle durée. Sur ces entrefaites, il faudra éditer un avenant au bail. Ce dernier devra être joint au bail initial prévu apportant ainsi les mises à jour nécessaires.

Comment résilier un bail de location vide ?

Congé du locataire

La prise de congé du locataire doit être notifiée au bailleur ou son mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas à motiver son courrier qui devra par contre contenir la date de son départ. Le délai de préavis est de 3 mois pour le bail nu au titre de résidence principale. La relocation du bien met fin au préavis.

Certaines conditions peuvent réduire le délai de 3 mois à 1 mois :

La perte d’un emploi, l’obtention de son premier emploi ou l’obtention d’un emploi après la petite période de chômage. Un locataire bénéficiaire du RSA. Un locataire bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé. Locataire qui déménage dans un logement social de type HLM. Le bien est situé en zone tendue.

Le congé est transmis au bailleur par lettre recommandée avec les pièces justificatives.

Le dernier loyer est calculé au prorata du nombre de jours restants pour dans le mois. Le locataire doit payer le dernier mois et ne peut pas se servir du dépôt de garantie.

Congé du bailleur

Le bailleur peut donner congé au locataire avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat. Le congé est transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification d’acte d'huissier ou par remise en main propre. Attention, cette demande doit être motivée par une des 3 raisons suivantes :

Le congé pour vente. Le congé pour reprise dite personnelle. Le congé pour motif légitime et sérieux (troubles du voisinage, retards de paiements par exemple).

Le délai du préavis court à partir de la date de réception du courrier recommandé. Le courrier du bailleur doit aussi contenir la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Comment fixer le loyer en location vide ?

Le loyer d’une résidence principale vide est fixé librement par le bailleur.

Toutefois les loyers sont encadrés dans les communes situées en zone tendue, là où la tension locative est plus forte (rapport demandes et offres de bien à louer) et le nombre d’habitants élevé.

Ce n’est pas le seul paramètre, le montant du loyer peut aussi être réglementé s’il s’agit d’une relocation.

Une décision de justice a annulé l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. La loi ELAN va rétablir le plafonnement des loyers uniquement à Paris dans le dernier trimestre de 2018. Les loyers de références pour la région Île De France sont disponibles sur le site du gouvernement.

Lors de la rédaction du bail vide, HELLOBAIL calcul automatiquement les loyers de références en fonction des paramètres et de la localisation du bien.

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, dirigez-vous sur le site du Service Public.

Le montant des loyers des logements situés en zone tendue ne peut excéder le loyer hors charges de la location précédente, sauf si des travaux d'amélioration ont été entrepris ou que le loyer a été sous-évalué.

Dans les autres communes, le loyer n’est plafonné ni à la première mise en location ni à la relocation. Les loyers en cours de bail restent inchangés.

Comment réviser le loyer d'un bail de location non meublé ?

Le bailleur peut décider d’augmenter le loyer du locataire uniquement si une clause spécifique « clause de révision » est inscrite dans le bail. Dans ce cas, il peut réviser le loyer chaque année à la date anniversaire de la signature du bail ou à la date indiquée dans le contrat. Le nouveau loyer est calculé en fonction de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Il faut rester vigilant, car passé un délai d’un 1 an, le loyer ne peut plus être révisé, il faudra attendre l’année suivante.

Le formule pour calculer le nouveau loyer est la suivante :

Loyer hors charges x nouvel IRL / ancien IRL

Révisez le loyer de votre locataire avec notre outil.

Charges locatives réelles ou au forfait pour une location vide ?

En location vide, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges sont calculées uniquement au réel. Toutefois, si le logement vide est loué en colocation, le propriétaire peut établir le principe des charges locatives forfaitaires.

Les charges locatives réelles

Les charges locatives réelles sont calculées à partir du total des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire sur une année. Le montant ainsi obtenu est divisé par les 12 mois de l’année, puis ajouté au loyer sous forme de provisions pour charges dont le montant est stipulé dans le bail d’habitation. Le locataire paye donc chaque mois le loyer avec les provisions pour charges. Une régularisation doit être appliquée chaque année par le bailleur à la date anniversaire de prise d’effet du contrat. Cette régulation peut prendre la forme d’un remboursement en cas de trop-perçu, ou de paiement supplémentaire dans le cas inverse. Le bailleur doit tenir à disposition du locataire les documents justificatifs jusqu’à 6 mois après la mise en place du décompte des charges, si le locataire en fait la demande.

En copropriété, le bailleur doit utiliser le relevé des charges de copropriété. En cas de départ en cours d’année, le propriétaire doit demander la nouvelle adresse du locataire afin de lui envoyer une éventuelle régularisation de charges.

Exemple : Les charges locatives récupérables sur l’année N-1 sont de 800 €. Le bailleur doit diviser cette somme par 12 et obtient une provision sur charge de 50 € par mois. Une fois l’année écoulée, si les dépenses récupérables sont de 900 €, le bailleur doit récupérer 100 € auprès du locataire. Si les dépenses sont de 850 € sur l’année, le trop-perçu est de 50 € qui devront être remboursés au locataire. Le bailleur doit réindexer le montant de la provision sur charges en fonction de l’année N-1 si l’écart est trop important.

Les charges réelles sont plus rentables car elles correspondent véritablement aux charges payées par le bailleur, mais demandent plus d’investissement pour être mises en place. Elles sont utilisées dans la majorité des cas.

Les charges locatives forfaitaires

Les charges locatives forfaitaires peuvent être mises en place uniquement en location meublée et colocation vide ou meublée. Le montant du forfait mensuel est librement fixé par le bailleur. Malgré tout, la loi ALUR précise que ce montant ne doit pas être disproportionné par rapport à la réalité des charges récupérables sur une année. En cas de différence trop importante sur les charges locatives, le locataire peut réclamer un remboursement. Les avantages de cette solution sont multiples, il n’y a pas de ré-indexation ou de régulation de charges annuelle. Le compte du locataire est automatiquement soldé en cas de départ. L’inconvénient majeur est que le bailleur ne peut réévaluer le forfait payé par le locataire si les charges augmentent. Si une clause du bail type indique que les charges forfaitaires sont indexées au loyer elles seront révisées dans les mêmes proportions que le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Comment fonctionne le dépôt de garantie en location non meublée ?

En location vide, le montant du dépôt de garantie doit être écrit dans le contrat. Ce montant ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges.

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximum d’un mois après l’état des lieux de sortie. Si cet état des lieux révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai est porté à 2 mois. Le formalisme de la restitution doit être en main propre du bailleur au locataire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les retenues sur le dépôt de garantie concernent souvent les loyers impayés, des charges locatives ou des dégradations du logement et de son mobilier. Le bailleur doit justifier le montant avec des factures, devis, photos des dégâts.

Dans une copropriété, le bailleur peut demander un arrêté des comptes temporaires lui permettant de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie, ceci jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le reste du dépôt au locataire.

En cas de non restriction du dépôt de garantie, le locataire doit envoyer une mise en demeure au bailleur. Si cette solution amiable n’aboutit pas, le locataire doit saisir le tribunal d'instance de situé dans la ville du logement.

Droits et obligation pour la souscription d'une assurance habitation

Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation. Il doit fournir un justificatif au bailleur à la remise des clés. L’assurance protège l’habitation et ses occupants pour les risques d’incendie, les dégâts des eaux, le vol, les catastrophes naturelles, elle doit aussi couvrir la responsabilité civile.

Si le locataire ne souscrit pas à cette assurance, le bailleur dispose de deux alternatives. Il peut résilier le bail si la clause résolutoire a été écrite dans le bail. Il peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire défaillant. Si le bailleur prend la décision de mettre en place la deuxième solution mise en place par la loi ALUR, il peut demander un remboursement au locataire avec une majoration de 10 % pour frais administratif. Les modalités sont décrites dans l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Tout savoir sur la caution solidaire en location vide

L’acte de caution solidaire est une garantie contre les impayés de loyers et des charges locatives. La caution qui s’engage doit rembourser l’intégralité des dettes contractées par le locataire dont il s’est porté garant en cas de carence de celui-ci. La demande de caution doit être écrite dans le bail, le document est ensuite annexé au contrat.

Le bailleur personne physique (les sociétés sont exclues) peut demander une caution solidaire même s’il a préalablement souscrit une garantie loyer impayé (GLI) à la seule condition que le locataire soit étudiant ou apprenti.

Le bail de location non meublé dématérialisé et signature électronique

Le bail dématérialisé offre de nombreux avantages. Le bail vide au format PDF peut être envoyé par e-mail. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC. Utilisez notre outil de signature électronique pour signer votre bail de location.

Comment louer à un mineur en location vide ?

La location à un mineur est possible sous certaines conditions :

Si le mineur n’est pas émancipé, il devra demander à un représentant légal comme un parent ou un tuteur de signer le bail à sa place ; le bail sera donc au nom du représentant. Les mineurs émancipés, quant à eux, sont généralement considérés comme des majeurs ; ils peuvent donc signer un bail de location vide à leur nom.

Quelles clauses ajouter pour une location vide ?

Dans un contrat de bail, il y a différents types de clauses en jeu qui peuvent être présentes ou interdites. On distingue donc les clauses obligatoires, les clauses facultatives ainsi que les clauses interdites ou clauses abusives.

Clauses obligatoires

Les clauses obligatoires sont les éléments qui doivent figurer obligatoirement dans le contrat de bail en location. Il s’agit des 9 éléments que nous avons cité précédemment : désignation et adresse de domicile du bailleur, identité du locataire, objet du contrat, date de prise d’effet du contrat, durée du bail, conditions financières relatives au bail, travaux effectués dans le logement, garanties, clauses, annexes au contrat.

Clauses facultatives

En plus des modalités du contrat imposées par le bail type, il est possible pour les deux parties (bailleur et locataire) d’insérer certaines clauses dans le but de sceller le bail.

La clause de travaux : elle permet de convenir la réalisation de certains travaux d’amélioration du logement. Le locataire avancera le montant de ces travaux et cette somme sera déduite des prochains loyers. La clause résolutoire : grâce à cette clause, le bailleur a la possibilité et le plein droit de mettre un terme au contrat de bail dans le cas où le locataire manque à ses obligations. La clause résolutoire ne peut s’appliquer qu’en cas de non-versement des sommes dues (loyer, charges locatives, dépôt de garantie), de non-présentation d’assurance risques locatifs, ou de troubles du voisinage. La clause d’indexation du loyer : donne la possibilité de réviser le montant du loyer à la date d’anniversaire de la signature du contrat. La révision se fera bien évidemment en fonction des indices de référence des loyers. La clause d’indexation des charges locatives : à l’instar de la clause d’indexation du loyer, cette clause permet également la révision du montant des charges locatives mensuelles. Si elle est présente dans le bail, elle sera applicable tous les ans à la date de signature du contrat. La clause de droit de visite en relocation ou vente : à l’issue de cette clause, le propriétaire dispose du droit de visiter le logement ainsi que ses parties communes dans le cas d’une vente ou de la relocation de celui-ci. La présence du locataire est tout de même requise lors des visites même si cette clause est inscrite dans le bail de location. La clause de communication par voie électronique : cette clause est utile au bailleur, surtout les sociétés civiles immobilières qui gèrent plusieurs biens immobiliers, car elle leur permet d’envoyer tous les documents locatifs par voie dématérialisée (par email). Ainsi, grâce à des sites de confiance comme HELLOBAIL, les états des lieux, les baux ou autres documents liés à la location sont générés de façon automatisée et envoyés directement aux locataires par email via la plateforme. La clause de solidarité : cette clause est introduite uniquement dans le bail d’une colocation vide. Elle contraint tous les colocataires à s’engager solidairement pour le respect de leurs obligations (paiement du loyer et des charges locatives).

Clauses abusives

Attention, il existe quelques clauses interdites que certains bailleurs introduisent dans leur bail. Cependant, bien qu’elles y figurent, elles ne peuvent pas être appliquées et sont souvent considérées comme nulles. Voici ces clauses :

La clause qui impose la compagnie d’assurance auprès de laquelle le locataire doit souscrire son assurance habitation La clause qui, dans le cadre d’une vente ou relocation, oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour pendant un jour ouvrable Celle qui permet au bailleur d’exiger le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer Celle qui exige aux locataires d’un immeuble collectif d’endosser une responsabilité collective en cas de dégradation des parties communes du logement Une clause résolutoire qui permet la résiliation du contrat pour des motifs autres que ceux cités précédemment Une clause qui interdit au locataire d’héberger d’autres personnes qui ne vivent pas habituellement dans le logement Une clause qui empêche le locataire d’exercer des activités spécifiques comme une activité dans la politique, syndicale, associative ou confessionnelle Celle qui impose des frais pour la délivrance de la quittance de loyer Celle qui prévoit que toutes dégradations observées dans le logement sont à la responsabilité du locataire La clause qui prévoit une tacite reconduction du bail pour une durée inférieure à celle légale (3 ans ou 6 ans pour les propriétaires personnes morales)

Quelles sont les annexes obligatoires en location vide ?

Le contrat de location vide contient des annexes obligatoires.

Un état des lieux d’entrée et sortie est annexé au bail. Un état des lieux contradictoire doit être dressé à la remise des clés et à la restitution des clés. Un inventaire du mobilier établi contradictoirement et qui dresse l’état et le nombre de meubles et d’équipements dans le bien. La notice d'information de la loi ALUR qui informe sur les relations, les droits et obligations du bailleur et du locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Un acte de caution solidaire si le bailleur décide de renforcer la garantie du paiement du loyer. Un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans une copropriété. Le document doit indiquer la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que la destination du bien mis en location. La quote-part des charges du lot doit aussi être inscrite. Si le logement a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné droit à une indemnisation de l’assurance, il doit être écrit dans un document officiel annexé au bail.

Le dossier de diagnostics techniques (DTT)

Outre les dossiers annexes que nous proposons sur le site, il existe un dossier de diagnostic technique que le propriétaire doit se procurer lui-même. Afin de pouvoir fournir ses documents, il devra naturellement faire réaliser le diagnostic par un professionnel disposant d’une certification. Voici les documents à fournir à l’issue de ce diagnostic :

Un diagnostic de performance énergétique

Ce document permet de déterminer une estimation de la consommation énergétique du logement. Elle se base essentiellement sur l’isolation thermique de l’habitation. A annexer au bail, le dossier de diagnostic de performance énergétique ne doit pas dater de plus de 6 mois.

Un diagnostic de l’installation intérieure du gaz

Dans le but d’éviter les accidents comme les incendies, ce diagnostic est nécessaire. Il est obligatoire depuis les nouveaux décrets de la loi Alur en 2017 pour les immeubles collectifs construits après 1975. Elle ne doit pas dater de plus de 15 ans.

Un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité

La réalisation de ce diagnostic est nécessaire pour éviter les accidents d’électrocution. Il est exigé dans le cas où sa dernière réalisation date de 15 ans.

Un constat des risques d’exposition au plomb

Ce constat est exigé pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 uniquement. Il doit dater de moins de 6 mois pour être recevable en tant qu’annexe du bail.

Un état des risques naturels, miniers et technologiques

Cet état doit être réalisé au plus tard 6 mois avant la signature du contrat de bail.

Régime fiscal et imposition

Les loyers provenant d’une location vide doivent être déclarés dans les revenus fonciers. Le bailleur peut choisir entre deux régimes :

Le régime micro-foncier. Le régime réel.

Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué au bailleur dont les recettes dépassent un plafond de 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Son emploi interdit la déduction des charges (travaux, prêt bancaire, etc.) sur les revenus à déclarer.

Le régime réel permet de déduire les charges de vos revenus locatifs. Lorsque le bailleur choisit ce régime, il s’engage pour 3 ans minimum.

Liste des frais déductibles des revenus fonciers avec le régime réel :

Les travaux d'amélioration. Les travaux d'entretien et de réparation. Les impôts et taxes. Les primes d'assurance. Les frais de gestion. Les déductions forfaitaires.

Si le résultat obtenu en déduisant les charges déductibles des encaissements de loyers est positif, vous obtenez le revenu foncier imposable. Si le résultat est négatif, vous pouvez le déduire de vos autres sources de revenus.

La colocation non meublée est-ce possible ?

La colocation est possible dans une habitation meublée ou vide. La réglementation destinée à la colocation s’ajoute à celle du bail nu.

Quelles sont les différences entre un bail meublé et un bail vide ?

En plus des différences contractuelles décrites sur cette page, le bail meublé et le bail nu possèdent chacun leurs avantages et inconvénients.

La location meublée est généralement plus rentable financièrement grâce aux loyers plus élevés qu’en location vide. La fiscalité du meublé est plus avantageuse avec un abattement de 50 % contre 30 % en location vide.

Pour que le rendement en meublé soit continu, il faut prendre en compte le changement de locataire fréquent en évitant les périodes non louées. Cette période est souvent située durant les vacances d’été. C’est le moment pour le bailleur de louer en meublé saisonnier et accroître la productivité de son logement.