Avenant au bail de location : modèles et cas d'utilisations

Qu'est-ce qu'un avenant au bail ?

Le contrat de bail en cours peut être modifié par l'intermédiaire d'un avenant au bail. Tout comme le bail initial, l'avenant doit être signé par les parties concernées pour être applicable. Une fois signé, il est ajouté au bail initial qui est ainsi mis à jour. Une modification verbale n'est juridiquement pas recevable, il faut impérativement annexer l'avenant pour prouver que le contrat a été modifié.

Dans quels cas peut-on utiliser un avenant ?

L'avenant va permettre d'acter certains événements et modifier un ou plusieurs éléments du contrat d'habitation de base.

• Arrivée d'un nouveau colocataire.
• Remplacement d'un colocataire.
• Changement de date du paiement du loyer.
• Réduction temporaire du loyer durant les travaux entrepris dans le logement.
• Augmentation du loyer suite aux travaux d'amélioration.
• Ajustement du loyer suite à l'ajout ou à la suppression d'une dépendance dans le bien loué.

Que contient un avenant au bail ?

Le modèle d'avenant au bail suit un formalisme simple avec des mentions obligatoires.

• Dénomination du bailleur ou son mandataire le cas échéant.
• Dénomination du locataire ou des locataires.
• Adresse du bien en cours de location.
• Date de la signature du bail initial.
• Raisons et descriptions des modifications apportées au contrat initial.
• Date d'effet des modifications du bail.
• Signatures de toutes les parties.

L'avenant au bail pour travaux d'améliorations

Un avenant pour travaux doit comporter la nature et la durée des travaux. Il contient le loyer temporaire, le nouveau montant du loyer ajusté une fois les travaux terminés, ainsi que la date de leur mise en œuvre.

En plus des mentions précédemment citées, l'avenant doit contenir les informations suivantes.

• Nature et durée des travaux.
• Montant du loyer temporaire (ou franchise de loyer).
• Date d'effet du loyer temporaire.
• Nouveau loyer une fois les travaux terminés.
• Date d'effet du nouveau loyer.

L'avenant au bail de colocation

Le départ d'un colocataire qui n'est pas remplacé ne nécessite pas d'avenant. La sortie d'un colocataire qui a donné congé au bailleur par lettre recommandée ne met pas fin au bail si d'autres colocataires sont encore dans le logement. Si la clause de solidarité est inscrite dans le contrat de colocation, celle-ci va perdurer durant 6 mois.

En colocation, l'avenant est utilisé pour acter l'arrivée et le remplacement d'un colocataire.

L'avenant pour le remplacement ou l'arrivée d'un colocataire

Attention, lorsqu'il y a un changement de colocataire, le locataire entrant doit signer un avenant qui mentionne que ce dernier a pris connaissance des termes, clauses et conditions du contrat de bail initial, dans le cas contraire, l'avenant est considéré comme nul. Le nouveau colocataire doit recevoir une copie du contrat initial.

• Le locataire entrant certifie avoir pris connaissance de toutes les clauses et conditions du contrat initial.

L'avenant au bail pour l'achat d'un logement occupé

Lorsqu'un changement de propriétaire intervient, il est inutile d'annexer un avenant au bail. En effet, le contrat de bail est automatiquement transféré de l'ancien au nouveau propriétaire. L'acquéreur du bien devra mentionner son adresse et les nouvelles modalités de paiement au locataire qui y réside.

L'avenant au bail pour mariage, PACS, union libre ou séparation

Le changement de situation administrative d'un couple en cours de location peut impacter le bail automatiquement ou doit être notifié à l'aide d'un avenant.

Si les locataires se marient, ils deviennent automatiquement co-titulaires du bail, aucun avenant n'est nécessaire. Notez que de ce fait, ils bénéficient des mêmes droits sur le bien, dont le droit de jouissance exclusive du logement. Ils deviennent aussi solidaires quant au paiement du loyer et des charges locatives.

Dans le cas du PACS, seul le signataire du bail est considéré comme le locataire. Pour devenir co-titulaires du bail, le couple doit faire une demande par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. Avec l'accord du bailleur, il faut éditer un avenant pour que le nom du nouveau locataire soit mentionné dans le contrat. Que le conjoint soit co-titulaire ou non, il est tout de même solidaire pour le versement des loyers et des charges. Cette solidarité prend fin à la rupture du PACS.

En union libre (ou concubinage), le locataire officiel est celui qui a signé le bail d'habitation. Le partenaire est considéré comme occupant sans titre, donc sans aucun droit vis-à-vis de la location. Pour bénéficier d'une jouissance exclusive du bien, il faut signer un avenant qui pourra contenir une clause de solidarité.

Pourquoi la caution doit être informée de la mise en place avenants au bail ?

Le bailleur doit informer la caution de la mise en place d'un avenant au bail pour plusieurs raisons. Lorsqu'un propriétaire et un locataire trouvent un accord et par conséquent souhaitent modifier les termes d'un contrat de bail, il faut que la caution solidaire en soit informée. La caution s'est engagée à garantir le paiement du loyer et le respect des obligations du locataire envers le bailleur. Tout changement au bail a donc un impact direct sur son engagement.

Les termes de l'engagement pour lesquels s'étaient initialement engagés le garant ayant changé, ce dernier doit constater et approuver l'avenant. Si l'avenant au bail n'est pas transmis au garant, celle-ci pourrait considérer ne plus être liée par son engagement, ce qui peut rendre nul l'acte de cautionnement. La jurisprudence et la loi stipulent que tout changement au bail doit être porté à la connaissance de la caution solidaire.

Ainsi, le bailleur doit informer le garant en lui transmettant une copie de l'avenant au bail, par courrier recommandé avec accusé de réception, que ce soit pour une augmentation de loyer, un changement de locataire ou toute autre modification. Ainsi le bailleur se protège d'une éventuelle remise en cause de l'acte de cautionnement dans le cas d'une défaillance du locataire.