Bail de location meublée : modèle conforme et guide

Qu'est qu'un contrat de location meublé ?

Le bail meublé est un document juridique qui lie un bailleur et un locataire dans le cadre d’une location meublée. Il est mis en place afin de fixer les droits et obligations de chacune des parties lorsque le logement sert de résidence principale au locataire.

Notez qu’une résidence est considérée comme principale lorsque son occupant y demeure plus de 8 mois dans l’année sauf en cas de force majeure (raisons professionnelles, problèmes de santé, etc.).

Un logement meublé doit répondre à certains critères afin d’être considéré comme tel. Selon le décret du 31 juillet 2015, il doit être habitable et équipé d’un minimum de mobilier obligatoire de manière à ce que le locataire n’ait plus à emmener des affaires autres que ses effets personnels.

A l’instar du bail vide, le contrat de location en bail meublé est également soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui tend à améliorer les rapports locatifs accompagnée des mises à jour apportées par la loi Alur pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Il ne faut pas confondre la location meublée à l’année avec le meublé de tourisme qui est dédié à la location à usage de résidence secondaire. Ce type de location meublée est dite « saisonnière », sa durée ne peut excéder 90 jours.

Forme et contenu du bail meublé

Juridiquement parlant, pour être recevable, le contrat de location en bail meublé doit répondre à certaines conditions de validité. Parmi ces conditions : le formalisme du bail, qui devra constituer un gage de sécurité pour toutes les parties concernées par le contrat (locataire, bailleur et son mandataire le cas échéant). Ainsi, le bail meublé doit mentionner :

• Le nom et l’adresse du propriétaire et de son éventuel mandataire
• Le nom et la dénomination de chaque locataire
• L’objet du contrat
• La destination du logement à louer
• La durée du contrat et la date à partir de laquelle le bail prend effet
• Le montant et les modalités de paiement du loyer
• Le montant du dépôt de garantie le cas échéant
• La nature et le montant des travaux effectués au sein du logement depuis la fin de la précédente location
• Les clauses sur la révision éventuelle du montant du loyer
• Les annexes du contrat de location

Etablir un inventaire du mobilier en location meublée

L’inventaire de l’immobilier est rendu obligatoire depuis que la loi ALUR a été mise en application le 24 mars 2014. Sa fonction première est de vérifier que les meubles et équipements obligatoires sont présents dans le logement.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier obligatoire dans un logement meublé :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou un four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

Si du mobilier est manquant et que tous les critères de la location meublée ne sont pas remplies, le bail peut être requalifié en bail vide. Le bailleur devra appliquer la réglementation des baux non-meublés.

Il est important de noter qu’aucun décret ne détermine une liste obligatoire pour l’électroménager. Toutefois, pour rendre le bien plus compétitif sur le marché de la location immobilière, il est conseillé d’équiper l’appartement ou la maison en fonction du nombre de locataire qu’il peut accueillir, avec du gros électro-ménager comme un lave-vaisselle, lave-linge ou sèche-linge, et avec des petits appareils ménagers tel qu’une cafetière, une télévision.

Lors de la remise des clés au locataire, le bailleur doit réaliser l’inventaire de ces meubles. Cet inventaire accompagnera alors l’état des lieux d’entrée. Pour être recevable, le document devra contenir la liste de tous les meubles, les composants et équipements du logement ainsi qu’une description quantitative et qualitative de ces éléments. L’inventaire d’entrée sera ensuite signé par les deux parties. A l’instar de l’état des lieux d’entrée, il est également annexé au bail. A la sortie du locataire, un second inventaire doit être établi afin de désigner les éventuelles réparations ou remplacements à apporter au sein du logement.

Comment fixer le loyer en location meublée ? 

De façon générale, les propriétaires peuvent fixer librement le loyer qu’ils souhaitent pour leur logement loué meublé lorsque celui-ci constitue une résidence principale. Mais pour déterminer ce montant, ils doivent tenir compte de plusieurs éléments.

La localisation

La localisation est un des points clés à prendre en considération lorsqu’un bailleur fixe le loyer de son logement meublé. Il est donc invité à étudier et analyser les loyers des meublés similaires dans le voisinage. Cette observation du marché permettra de mieux rentabiliser le bien et de le catégoriser à sa juste valeur.

La qualité des équipements et du mobilier

Le loyer dans un meublé peut également varier selon la qualité du mobilier qui s’y trouve. Le loyer d’un logement avec mobilier et équipements modernes et de qualité peut s’avérer être 15 % plus cher que celui d’un même logement équipé de façon incongrue.

Mais en plus de disposer d’éléments décents au sein de la location, il est également essentiel pour certains locataires d’avoir une bonne concordance entre le type de quartier ainsi que le standing du meublé.

Les loyers en zone tendue

Les logements situés dans des communes en zone tendue sont soumises à un encadrement. En fait, dans ces zones, la tension locative est beaucoup plus élevée, c’est-à-dire que la demande en location est plus importante que l’offre. De plus, ces communes comptent beaucoup plus d’habitants. Alors, afin d’éviter les abus, des réglementations de prix sont fixées en guise de référence.

Selon l’encadrement issu de la loi ELAN, il existe un montant de référence majoré. Cette référence est fixée selon plusieurs paramètres : le type de location, la localisation du logement, l’année de construction de l’immeuble.

Si le plafonnement a été auparavant valable pour Paris et Lille, désormais, seuls les logements se situant sur Paris sont concernés par le dispositif d’encadrement depuis le dernier trimestre de 2018. Retrouvez les loyers de références pour les logements en île-de-France sur le site du gouvernement.

Les loyers en relocation

D’autre part, pour un logement situé dans une zone tendue en relocation, le loyer ne peut pas excéder le montant du loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, le bailleur peut envisager une augmentation du loyer s’il a entrepris récemment des travaux d’amélioration ou si le précédent montant a été sous-évalué.

N.B : Avant d’appliquer ces règles d’encadrement, déterminez avant tout si votre logement se trouve dans une zone tendue en visitant la liste des communes en zone tendue.

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La révision du loyer en location meublée

Dans le cadre d’une location meublée à titre de résidence principale, il est possible de prévoir une révision du loyer. Pour ce faire, une clause de révision doit figurer dans le bail de location. Le bailleur peut donc réviser le montant du loyer une fois par an à la date de révision indiquée dans le bail. A défaut, le loyer sera révisé à la date de signature du bail.

Notez qu’une révision ne s’applique pas de façon rétroactive. Alors, si le bailleur ne fait la demande d’augmentation de loyer qu’un mois après la date prévue, alors seuls les loyers perçus à partir de cette demande peuvent être revus.

Pour calculer la révision du loyer, le propriétaire doit se baser sur l’indice de références des loyers ou IRL :

Nouveau loyer = (Montant du loyer hors charge x Nouvel Indice de référence des loyers ) / Ancien IRL

Les charges locatives en location meublée

Les charges locatives représentent les dépenses liées au logement en location. En location meublée, la gestion des charges peut être réalisée de deux manières, elles sont forfaitaires ou réelles. Cependant, avant de prendre une décision, le bailleur doit se baser sur des dépenses réelles annuelles. L’estimation du montant des charges récupérables se réfère donc principalement sur l’année précédente.

Charges forfaitaires

Le régime de charges locatives forfaitaires, comme son nom l’indique, repose sur la fixation de forfait. Ainsi, ce montant forfaitaire est défini mensuellement et arbitrairement par le bailleur selon le montant de charges locatives constatés de façon concrète.

Selon la loi Alur, le montant du forfait “ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté”. Autrement, le locataire est dans le droit de réclamer un remboursement auprès du bailleur. Ce dernier sera alors dans l’obligation de s’acquitter d’une partie des charges locatives forfaitaires déjà réglées.

L’avantage principal des charges locatives forfaitaires réside dans sa simplicité. Que ce soit pour le bailleur ou le locataire, ce régime forfaitaire est moins contraignant : pas de calcul de provisions sur charges. De plus, au départ du locataire, le compte de ce dernier est soldé automatiquement.

Cependant, ses inconvénients n’en sont pas moins importants. Pour le bailleur, il peut engendrer des pertes considérables et irréversibles en cas d’augmentation des charges. En fait, un forfait convenu ne peut être revu à la hausse selon les législations en vigueur. Pour éviter de cumuler les pertes durant le bail et ruiner son investissement locatif, le bailleur a donc deux options :

• estimer avec justesse le montant total des charges locatives
• insérer une clause du bail type dans lequel sera mentionné l'indexation des charges locatives au loyer. Ainsi, en cas de révision de ce dernier, les charges feront également l’objet d’une révision proportionnelle

Notez que le régime forfaitaire ne peut être appliqué qu’à certains types de logement seulement : les logements loués meublés, les logements loués vides sous forme de colocation.

Charges réelles

Contrairement au régime forfaitaire, le régime réel se base sur le principe de provisions sur charges. Le montant à prélever mensuellement auprès du locataire est alors déterminé en fonction de celui de l’année précédente établi sur 12 mois.

Chaque mois, en plus du loyer, le locataire doit donc s’acquitter d’un douzième du montant des charges locatives de l’année précédente. Ainsi, à la fin de chaque année, une régularisation des charges doit être réalisée par le propriétaire. Si les charges de l’année en cours sont inférieures à celles de l’année, le bailleur devra payer la somme trop-perçue à son locataire. Dans le cas inverse, ce sera au locataire de s’acquitter du paiement supplémentaire.

Les charges locatives réelles peuvent être adoptées pour tout type de location : meublé, vide, en colocation, etc.

Ce régime est avantageux du fait qu’il corrige dans son ensemble les manquements des charges locatives forfaitaires. Grâce à la régularisation des charges en fin d’année, le bailleur est moins exposé aux pertes qui peuvent se répercuter en cas d’inflation sur les charges. De plus, il bénéficie davantage de sécurité même en cas de départ du locataire.

Cependant, à contrario du régime de charges forfaitaires, les charges réelles sont plus contraignantes, car elles demandent plus de suivi de la part du bailleur. En effet, le bien ne pourra être rentable que grâce à une régularisation équitable et rigoureuse.

Le dépôt de garantie en location meublée

Bien qu’il ne soit pas obligatoire en location meublée, le dépôt de garantie est fortement conseillé afin de pouvoir couvrir les éventuels dégâts ou manquements du locataire. Lorsque le logement meublé constitue une résidence principale pour ce dernier, le dépôt de garantie demandé est généralement limité à 2 mois de loyer hors charges. Ainsi, en cas de carence du locataire, cette somme permettra de protéger le bailleur et sera restituée à la fin du bail si le locataire a honoré ses obligations.

Versé lors de la signature du bail, le dépôt de garantie doit être intégralement restitué dans un délai de 1 mois suivant la date de remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas contraire, le bailleur dispose de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie déduction fait des sommes qui lui sont dues.

Par ailleurs, la totalité ou une partie du dépôt de garantie peut être retenue par le bailleur en cas de loyers ou charges impayés, ou des dégradations causées par le locataire dans le logement. Dans tous les cas, le montant de retenue sur le dépôt de garantie doit être justifié par le biais d’une facture, d’un devis ou de photos des dégradations.

Pour les cas de copropriété, il est possible de procéder à un arrêté des comptes temporaires. Le bailleur peut ainsi conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuelle du compte de l’immeuble. La restitution du dépôt sera ainsi réalisée dans le mois qui suit l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Souscrire à une assurance en location meublée

En location meublée, la souscription d’une assurance par le locataire n’est pas obligatoire sauf celle de la responsabilité civile (RC). En effet, sa responsabilité est engagée en cas de sinistre dans son logement et dans le voisinage. Il est donc recommandé que le locataire souscrive une assurance contre les risques locatifs en plus de la RC. Si le locataire refuse d’assurer sa responsabilité civile, le bailleur peut souscrire à sa place et répercuter le coût dans les charges locatives avec une majoration de 10 % relative aux frais des démarches administratives.

Par ailleurs, dans le cadre d’une colocation, la loi de 1989 autorise le bailleur à souscrire à une assurance pour le compte de ses colocataires. Il pourra donc récupérer le montant des sommes engagées auprès de ces derniers à titre de charges locatives. Les colocataires seront ainsi dans l’obligation de payer mensuellement le douzième du montant investi dans cette protection contre les risques locatifs.

Acte de caution solidaire et garant en location meublée

Actuellement, presque tous les bailleurs ont exigé la caution solidaire à leur nouveau locataire. En fait, pour se protéger en cas de défaillance du locataire à remplir ses obligations, il est tout à fait possible de réclamer plusieurs garanties. La caution solidaire fait partie de ces garanties qui peuvent être indispensables au propriétaire. Il s’agit d’une personne se portant garant pour le locataire. En cas de manquements de ce dernier, la caution solidaire s’engage alors à rembourser l’intégralité de ces dettes.

Ainsi, pour qu’une personne puisse se présenter comme caution solidaire, il devra signer un acte de cautionnement, document annexe du bail.

Notez que si votre locataire est un étudiant ou un apprenti, vous aurez la possibilité de demander une caution solidaire en plus de l’assurance garantie loyer impayé à laquelle vous avez souscrit (à condition d’être une personne physique).

Quelle est la durée d'un contrat de bail meubl

La durée minimum d’un bail de location meublée est de 1 an. S’il est impossible de conclure une durée inférieure, ce type de bail peut tout de même être reconduit tacitement pour une durée d'un an supplémentaire si aucun congé n’a été donné par les deux parties (bailleur et locataire).

Si le bail est un meublé étudiant, la durée est plafonnée à 9 mois non reconductible.

Dans le cas du bail mobilité qui est une spécificité de la location meublée, la durée est de 1 à 10 mois maximum. Pour reconduire le bail mobilité, il faut qu’un avenant soit signé. Au-delà de 10 mois, le bail n’est plus renouvelable.

Comment résilier un bail d'habitation meublée ?

Quant à la résiliation du bail d’un logement meublé à titre de résidence principale, il peut être initié soit par le bailleur, soit par le locataire.

Si la prise de congé est donnée par le locataire, ce dernier devra envoyer un préavis de 1 mois au bailleur ou à son mandataire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Seule la relocation du logement avant ce délai peut raccourcir le préavis. Avant son départ, le locataire devra régler le dernier mois de loyer et ne peut pas déduire la somme du dépôt de garantie. Ainsi, le montant de ce dernier loyer sera calculé proportionnellement au nombre de jours restant dans le mois en cours. S’il décide de résilier le bail, le locataire n’a pas à motiver sa décision.

Si, par contre, la résiliation du bail est initiée par le bailleur, il devra transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception en guise de préavis sur un délai de 3 mois avant la prise d’effet du congé. Le préavis devra mentionner les raisons de la prise de congé :

• congé pour vendre
• congé pour reprise (pour usage personnel du logement)
• congé pour motif légitime et sérieux

Bail de location meublée dématérialisé et signature 

Avec les avancées du numérique, plusieurs bailleurs ont décidé d’opter pour le bail dématérialisé. Moins de formalités pour éditer et signer votre bail. Un modèle au format PDF est disponible et envoyable par e-mail directement sur le site. De plus, il est désormais possible de signer électroniquement votre contrat grâce à notre outil de signature électronique n’importe où depuis votre smartphone, ordinateur ou tablette.

Un mineur peut-il signer le bail de location ?

La possibilité pour un locataire mineur de signer un bail d’habitation meublée dépend de son émancipation. S’il est émancipé, il possède légalement le droit de signer un bail de location. Dans le cas contraire, la signature du bail devra être réalisée par au moins un de ses représentants légaux, qu’il s’agisse d’un tuteur ou d’un parent. Le bail sera alors au nom de ces représentants.

Le contrat de bail pour une chambre meublée

Une chambre louée meublée chez un particulier peut avoir les mêmes termes du bail d’un logement meublé. D’ailleurs, même les réglementations restent les mêmes que celles d’un logement entier (appartement, maison). La surface minimum de la chambre est définie par la loi Carrez et est de 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et un volume de 20 m3 minimum.

Le contrat de location meublée contient une convention sui generis de mise à disposition. Ce document permet de donner un droit d'usage sur les pièces partagées et de nommer les pièces privatives dont la chambre fait partie.

Les clauses du contrat de location meublée

En plus des clauses courantes mentionnées dans un contrat type de location meublé comme la durée de la location, le montant du loyer et des charges, etc., il existe de nombreuses autres clauses que le bailleur peut introduire dans son bail.

La clause résolutoire

Dans un contrat de location meublé, la clause résolutoire va permettre au bailleur de résilier le bail en toute légalité en cas de non-respect des obligations du locataire. Cette clause constitue donc un gage de sécurité juridique pour le bailleur à se protéger contre les éventuelles carences de son locataire. Qui plus est, la présence de cette disposition dans le contrat permet d’accélérer les procédures sans passer par le tribunal d’instance. Le dernier avantage de la clause résolutoire est qu’elle permet au bailleur de souscrire à une garantie loyer impayé.

Attention, la clause résolutoire ne peut être applicable que dans certaines situations :

• Le non-versement du dépôt de garantie lors de la signature du bail
• Le non-paiement des loyers et/ ou des charges locatives
• La non-souscription d’une assurance habitation du locataire
• Une utilisation turbulente de l’habitation, ce qui entraîne des troubles pour les autres occupants du logement constatée par le juge.

La clause résolutoire prend généralement effet dans un délai de 2 mois après le commandement d’huissier.

La clause d’indexation du loyer

Profitable à la fois pour le bailleur que pour le locataire, la clause d’indexation du loyer permet à chaque partie de faire évoluer le montant du loyer. Comme elle est appliquée de manière objective, cette convention autorise une revue à la hausse ou à la baisse du loyer selon l’indice de référence des loyers.

La clause d’indexation des charges locatives forfaitaires

A l’instar de la clause d’indexation du loyer, cette présente clause permet également la réévaluation des charges dans le régime forfaitaire. Le forfait est également défini selon l’IRL (indice de référence des loyers).

La clause de droit de visite pour relocation ou vente

Aussi inséré dans le bail, la clause de droit de visite pour relocation ou vente est un accord qui dispose que le propriétaire peut visiter ou faire visiter le logement en vue de sa vente ou relocation. Cette clause donne accès aux parties privatives de l’habitation. Cependant, même si une clause de droit de visite est annexée au bail, aucun bailleur ne peut pénétrer les lieux sans la présence de son locataire.

La clause de communication électronique

Avant de décider d’envoyer les documents locatifs de manière dématérialisée, le bailleur se doit de demander l’accord de son / ses locataires. Pour ce faire, il peut annexer la clause de communication électronique dans le bail de location.

La clause de solidarité

La clause de solidarité est particulièrement présente dans le bail d’une colocation meublé. Elle contraint chaque colocataire à respecter solidairement leurs obligations en cas de défaut d’un des colocataires.

La clause de caution solidaire

En théorie, la clause de caution solidaire n’est pas nécessaire. Effectivement, l’acte de caution solidaire suffit à lui-même pour le bailleur souhaitant renforcer sa sécurité vis-à-vis du bail.

Les annexes dans un bail meublé

Lors de la signature d’un contrat de location meublé, quelques documents locatifs doivent être obligatoirement remis au locataire. Il s’agit des annexes du bail. Pour un logement locatif meublé, ces documents annexes sont :

• Un état des lieux d’entrée rédigé lors de la remise des clés
• Un inventaire et une description détaillée du mobilier et des équipements du logement
• Un état des lieux de sortie établi lors de la restitution des clés
• Une notice d’information obligatoire adressée au locataire l’informant sur les relations, les droits ainsi que les obligations de chacune des parties
• Un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant 5 dossiers : le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques des risques naturels et d’informations sur les sols, le diagnostic de risques d’expositions au plomb, le diagnostic d’installations de gaz de plus de 15 ans, le diagnostic d’installation électriques de plus de 15 ans 
• La liste des charges locatives récupérables
• La liste des réparations locatives imputées au locataire
• Un acte de caution solidaire, le cas échéant
• Une attestation d’assurance habitation souscrit obligatoirement par le locataire
• Une liste des équipements d’accès aux technologies de l’information
• Les extraits du règlement en copropriété
• Une mention particulière sur le sinistre qu’a subi le logement (catastrophe naturelle ou technologique), le cas échéant

Quels sont les régimes fiscaux possibles en location meublée ?

Lors d’un investissement locatif, les recettes doivent faire l’objet d’une déclaration. Ainsi, en tant que loueur meublé professionnel ou non professionnel, vous disposez d’une feuille d’imposition dans laquelle vous devez déclarer vos bénéfices en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le bailleur doit choisir entre deux statuts

Le loueur en meublé professionnel

Selon l’article 155, IV du code général des impôts, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est destiné au bailleur répondant aux 2 critères suivants :

• Le bailleur perçoit plus de 23 000 € de revenus locatifs.
• Les recettes générées doivent excéder le montant des autres revenus d’activités du foyer fiscal, soit plus de 50 % des revenus générés par les membres de son foyer.

Il n’est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si les deux conditions pour louer en LMP ne sont pas réunies, le bailleur doit choisir le statut LMNP.

Le choix du régime fiscal

Le régime Micro-Bic est automatiquement attribué lorsque que les revenus ne dépassent pas 70 000 € sur l’exercice de l’année N-1. Ce régime simplifié permet un abattement forfaitaire de 50 %.

Le régime réel plus complexe oblige le bailleur à faire appel à un expert-comptable. L’avantage principal est que les charges sont payées uniquement sur les revenus réellement tirés de l’activité. Les amortissements sont aussi déductibles des impôts. Autre point positif, les déficits sont soustraits du bénéfice à déclarer pour les 10 années qui suivent.

La fiscalité pour la chambre meublée chez l’habitant

Le propriétaire peut bénéficier d’une exonération d’impôts sous conditions :

• La chambre doit faire partie de la résidence principale du bailleur
• Le loyer par mètre carré ne doit pas excéder 185 € en Île de France
• Le loyer par mètre carré ne doit pas excéder 136 € dans les autres régions.

Le statut LMNP avec un régime micro est généralement choisie par le bailleur qui possède un patrimoine locatif meublé.

Quelles sont les spécificités du contrat de colocation meublée ?

Un logement meublé peut également être loué en colocation. Dans ce cas, le bail sera conforme à un contrat type meublé. Les réglementations encadrant la colocation doivent donc être annexées au bail.

Quelles sont les différences entre un bail meublé et vide ?

Comme nous l’avons constaté dans cet article, tout diffère le bail meublé et le bail vide : la durée du bail, le délai de préavis, le dépôt de garantie, l’ameublement du logement et même les règles de fiscalité. Mais en plus de ces points, chacun de ces baux possèdent leurs points forts, mais aussi leurs points faibles.

En termes de rentabilité, le bail meublé est beaucoup plus avantageux, car il permet au bailleur de fixer un montant de loyer plus important. En plus d’avoir un rendement locatif brut plus élevé, la fiscalité est également plus intéressante en meublé. L’abattement est de 50 % contre 30 % en location vide.

Pour ce qui est de la gestion locative, l’avantage est pour la location vide. Cette dernière demande moins de temps et est moins exposée à des périodes non louées.