Bail de colocation : modèle en ligne avec guide

Qu'est ce qu'un bail de colocation ?

Pour que le cadre juridique de la colocation puisse être mis en place, le logement doit être loué par plusieurs personnes. Une habitation mise en colocation est encadrée par les dispositions de location meublée ou la location vide, elle doit être la résidence principale des colocataires. Les couples sous le régime du mariage ou du PACS ne sont pas éligibles à ce dispositif. Les rapports entre bailleur et locataire dans le cadre d’une colocation sont réglementés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Comment choisir entre le bail de colocation individuel ou unique ?

Avec la loi ALUR, la colocation d’un bien immobilier est formalisée soit par un bail unique soit par plusieurs baux individuels signés entre le bailleur et chaque colocataire.

Le bail unique : un seul contrat collectif de colocation

Le bail unique c’est un seul contrat de location collectif signé par le bailleur et l’ensemble des colocataires. Les locataires signataires de ce bail disposent des mêmes droits et devoirs sur le logement, ainsi que certaines spécificités dont voici la liste.

Le loyer et les charges locatives ne sont pas fractionnés entre chaque colocataire, le bailleur peut demander à percevoir la totalité du paiement mensuel en une seule fois. Dans la pratique, c’est généralement un des colocataires qui est chargé de récupérer la part de loyer de chacun pour ensuite reverser cette somme directement au bailleur. Les locataires s’arrangent entre eux pour déterminer la quote-part de loyer à payer, qu’elle soit équitable ou non. Le montant total des versements provenant des locataires ne peut pas excéder le loyer du logement. Lors du départ d’un des colocataires, le loyer reste inchangé. Le bail de colocation peut contenir une clause de solidarité obligeant les locataires à payer la part d’un locataire défaillant. C’est aux locataires de prendre ensuite leurs dispositions pour réclamer un remboursement au locataire qui n’a pas payé sa part de loyer. Si la clause de solidarité est présente dans le bail, le locataire sortant est solidaire du paiement du loyer et des obligations du bail durant 6 mois à partir de la date d’effet de son congé ou jusqu’à son remplacement.

Si une personne réside dans le bien et que son identité n’est pas mentionnée dans le bail, alors elle est considérée comme simple occupant et ne bénéficie pas de la protection du contrat.

Un bail individuel pour chaque colocataire

La colocation peut être formalisée par la conclusion de plusieurs baux impliquant la division de l’appartement ou de la maison à louer. Pour imager, l’habitation est divisée en plusieurs logements distincts avec des parties communes. Ainsi, chaque colocataire est signataire de son propre contrat de colocation. Ce contrat porte sur au moins une pièce dont le colocataire dispose d’un droit de jouissance privative, la plupart de temps il s’agit d’une chambre du logement. Les pièces partagées avec les autres membres de la colocation sont aussi stipulées dans le bail, par exemple les toilettes, la cuisine, la salle de séjour.

Les spécificités du bail individuel :

L’utilisation des parties communes peut être encadrée par un règlement intérieur annexé au bail. L’attribution des pièces privatives et des pièces partagées doit être détaillée dans une clause particulière pour éviter d’éventuels litiges au sein de la colocation. La surface totale des pièces privatives uniquement est écrite dans le bail. Ce système de fractionnement du bien oblige le bailleur à respecter un volume minimum pour la pièce servant d’habitation qui est de 33 m3 et de 14 m² de surface, les pièces communes ne sont pas incluses dans le calcul. La solidarité entre colocataires n’existe pas, chacun est responsable du loyer et des charges locatives mentionnés dans le bail qu’il a signé avec le bailleur., il n’est pas responsable des manquements des autres locataires.

Quel que soit le choix du type de bail, il est conseillé de faire signer une charte de vie en communauté pour chaque locataire entrant. Ce document réglemente l’utilisation des espaces communs. Lorsque les colocataires sont liés par un bail collectif, la charte désigne le locataire en charge de récupérer les quotes-parts de loyer, les roulements pour le ménage, les sorties de poubelles, l'organisation des courses pour remplir le frigo, etc.

La clause de solidarité dans le contrat de colocation

Définition : lorsqu’elle est inscrite dans le bail de colocation, la clause de solidarité engage la responsabilité des signataires colocataires sur les obligations du contrat. Les colocataires et leurs cautions deviennent responsables des défaillances de l’ensemble de la colocation.

La clause de solidarité (aussi appelée clause de solidarité et d’indivisibilité) ne peut figurer que dans un bail commun à tous les colocataires. Sans cette clause, la solidarité entre les colocataires n’existe pas et ne s’applique donc pas comme le précise l’article 1202 du Code Civil.

La simple mention « Obligés solidairement et indivisiblement » visible dans le contrat suffit pour appliquer le principe de solidarité.

La clause de solidarité est une sûreté supplémentaire pour le bailleur :

Chaque colocataire est responsable à titre individuel du paiement de la totalité du loyer et des charges locatives, le bailleur peut se retourner vers n’importe quel locataire en cas d’impayé. Ce sont les membres de la colocation qui doivent ensuite récupérer les fonds auprès du locataire défaillant en suivant la procédure juridique adaptée si besoin (mise en demeure avec lettre recommandée et accusé de réception). Le bailleur peut demander à chaque personne qui s’est portée caution de rembourser les éventuels manquements des colocataires.

La loi ALUR a modifié l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui limite la durée de la solidarité du locataire sortant et de sa caution. Elle prend fin pour un colocataire 6 mois après la date d’effet de son congé ou lorsqu’il est remplacé par un autre locataire.

Attention, si le locataire quitte la colocation sans respecter la procédure de préavis, il sera toujours solidaire des obligations du bail.

Le dépôt de garantie dans une colocation : comment ça marche ?

Les termes du dépôt de garantie sont différents dans le cadre d’une colocation en fonction du régime du bail signé par les colocataires. Pour ce qui est du montant :

En colocation vide, le montant du dépôt ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges.

Quant au dépôt de garantie en colocation meublée, le montant représentera au maximum 2 mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie dans un bail individuel de colocation

Si les colocataires ont signé chacun un bail individuel, cela signifie qu’ils devront aussi verser indépendamment le montant du dépôt de garantie prévu dans leur bail. En gros, le principe du dépôt de garantie en colocation avec un bail individuel est donc le même qu’en location classique.

Ainsi, si l’on constate que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera dans l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans son intégrité à la fin du bail ou après prise de congé avec préavis d’un des colocataires.

Généralement, le dépôt de garantie doit être rendu au locataire dans un délai de 1 mois après l’état des lieux de sortie.

Dans ces entrefaites, nous conseillons souvent à tous les bailleurs de réaliser un état des lieux de sortie à chaque sortie d’un colocataire afin de mieux organiser la restitution ou les retenues sur le dépôt de garantie.

Dépôt de garantie dans un bail collectif de colocation

Par ailleurs, si les colocataires ont signé ensemble un bail unique, alors la somme d’argent est remise solidairement dans le but d’assurer le bailleur au cas où ces derniers manquent à leurs obligations locatives. Le montant total exigé comme dépôt de garantie sera alors divisé entre chacun des membres. Une fois rassemblée, la somme sera versée en une seule fois au bailleur au moment de signer le bail.

Quant à la restitution du dépôt de garantie dans le cas d’un bail unique, elle doit se faire à la fin du bail. Alors, si un colocataire décide de partir avant le terme du contrat, il ne peut exiger sa part du dépôt sauf si le bail prévoit expressément cette clause. Autrement, il devra attendre la fin du bail pour pouvoir récupérer sa quote-part du dépôt de garantie.

Par ailleurs, si le bailleur trouve un remplaçant au colocataire partant, ce dernier peut demander à son remplaçant de lui rembourser le montant du dépôt de garantie.

Dans un autre registre, en l’absence de restitution du dépôt, le locataire peut engager des démarches vis-à-vis de son bailleur, à commencer par une mise en demeure. Si par la suite, la lettre de mise en demeure est restée sans effet, le locataire peut faire une conciliation pour la saisie de la CDC ou du conciliateur de justice. Enfin, dans l’éventualité où la conciliation aurait échoué, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection.

Les retenues sur dépôt de garantie en colocation

Les retenues sur le dépôt de garantie sont autorisées lorsqu’à la fin du bail, on constate des loyers ou des charges locatives impayés, ou des dégâts locatifs causés par le bailleur.Si un des cas précédents se produit, alors la législation autorise le bailleur a retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie. Cependant, il faut que cette retenue soit appuyée par un justificatif : une facture, un devis ou une preuve visuelle des dégradations.

D’autre part, si le logement se trouve dans un immeuble collectif (cas d’une copropriété), le propriétaire pourra retenir 20 % du montant de dépôt de garantie lors de la remise des clés. Cette provision de 20 % servira alors de garantie jusqu’à la régularisation annuelle des charges de l’immeuble. Une fois les charges régularisées, la provision sera restituée au locataire après prélèvement des charges impayées, le cas échéant.

Comment fonctionne l'assurance habitation en colocation ?

La souscription d’une assurance habitation contre les risques locatifs (à minima incendie, explosion et dégâts des eaux) est obligatoire pour au moins un des colocataires. Celui-ci devra fournir une attestation d’assurance au bailleur chaque année. En cas de sinistre, les colocataires devront payer en fonction de leur quote-part de loyer.

Si aucune assurance habitation n’est souscrite par les colocataires, le bailleur peut assurer le logement contre les risques locatifs pour le compte des colocataires. Dans ce cas, il se rembourse en ajoutant 1/12ème du coût annuel de la prime d’assurance au montant du loyer, il peut aussi majorer cette augmentation de 10 % pour couvrir les frais administratifs.

Pour faciliter les démarches, le bailleur peut décider avec l’accord de l’ensemble de la colocation, d’inclure dans le bail une clause dans laquelle le propriétaire indique prendre une assurance pour le compte des colocataires. Le remboursement des frais d’assurance est toujours effectué chaque mois avec le loyer.

Spécificités pour un seul bail collectif :

En cas de départ d’un colocataire, un avenant devra être signé pour le bail et pour le contrat d’assurance. Les colocataires ont deux choix, ils peuvent s’assurer avec un seul contrat,ou se couvrir individuellement.

Spécificité pour les baux individuels :

Les colocataires souscrivent individuellement à une assurance.

Spécificités de la quittance de loyer en colocation

Dans une colocation, si la clause de solidarité est insérée dans le bail, le nom de tous les locataires doit apparaître sur la quittance de loyer. Il en est de même si les locataires sont liés par un PACS. Lorsque le bail est commun à tous les colocataires, une seule quittance de loyer sera fournie. Lorsque le bail est individuel, chaque locataire doit recevoir une quittance de loyer avec son propre loyer.

L'acte de caution solidaire en colocation

La loi ALUR permet de limiter les effets du cautionnement solidaire.

La solidarité ne s’applique que sur les baux communs disposant d’une clause de solidarité. Ainsi, avec cette clause, chaque locataire est responsable du paiement du loyer et des charges locatives en cas de manquement d’un des résidants. Il en est de même pour les cautions, peu importe pour qui elles se sont portées garantes, elles devront rembourser en cas de défaillance d’un des colocataires.

Toutefois, la loi ALUR vient protéger la personne qui se porte caution au sein d’une colocation qui applique le principe de solidarité et d’indivisibilité. Le garant doit mentionner dans l’acte le nom du colocataire dont le congé met fin à son engagement, même s’il s’est engagé pour toute la colocation. Sans cette information, le cautionnement n’a pas de valeur légale. La durée de la caution est valable 6 mois après la date d’effet du congé du locataire mentionné dans l’acte ou lorsqu’il est remplacé.

Comment établire un état des lieux dans une colocation ?

Faire un état des lieux avec un bail commun

Un état des lieux d’entrée contradictoire est établi lors de la création de la colocation. L’état des lieux de sortie est uniquement obligatoire lorsque le bail de colocation prend fin. Malgré tout, il est recommandé de faire un avenant à l’état des lieux d’entrée initial à chaque arrivée de nouveau colocataire lors de la remise des clés, l’arrivant n’étant pas responsable des dégradations présentes lors de son entrée dans le logement. Cet avenant doit être signé par toute la colocation.

Un nouvel état des lieux de sortie est réalisé au terme du bail et à chaque départ d’un colocataire avec la restitution des clés.

Ce système permet d’éviter les litiges entre colocataire, et permet d’établir la responsabilité de chacun en cas de dégradation.

Faire un état des lieux avec des baux individuels

Un état des lieux d’entrée est réalisé lors de la remise des clés. L’état des lieux de sortie est effectué au terme du bail à la restitution des clés.

Quelles sont les clauses possibles dans un bail de colocation ?

Dans un bail de colocation, il existe quelques clauses facultatives que le bailleur peut introduire pour sécuriser le bail. Selon vos besoins de garantie, certaines de ces clauses peuvent vous être extrêmement utiles.

La clause de travaux

Selon l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989 :

“Les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées”.

Le locataire convient alors avec son bailleur l’exécution de certains travaux. Par la suite, le coût de ces derniers sera imputé au loyer à venir. Attention, cette clause n’est valable et applicable que dans un logement décent, dans un bon état d’usage et de réparation.

La clause résolutoire

La clause résolutoire dispose la possibilité de résiliation du bail dans certains cas de figure :

non-paiement des sommes dues et prévues dans le contrat (loyers, charges locatives, caution, dépôt de garantie, etc.) défaut de garantie risques locatifs non-respect des règles de tranquillité dans le voisinage

La clause résolutoire n’est applicable que 2 mois après la décision de l’huissier de justice et que si elle est actionnée de bonne foi par le propriétaire.

La clause pénale

La clause pénale est insérée dans le bail de colocation dans le but de protéger le bailleur. Elle est mise en œuvre en cas de retard ou de non-exécution du paiement du loyer par les colocataires. Les pénalités sont de 10 % si le loyer n’est pas payé à l’échéance prévue. De surcroît, à l’issue de cette clause pénale, une indemnité d’occupation sera également exigée, indemnité s’élevant à deux fois le montant du loyer perçu.

La clause d’indexation du loyer / des charges locatives forfaitaires

Comme dans tout type de location, le bail de colocation peut prévoir une révision des sommes dues. Ainsi, selon le changement observé au niveau de l’indice de référence des loyers, vous pouvez prévoir une augmentation ou une réduction du loyer, mais aussi des charges locatives forfaitaires. Bien évidemment, cette révision ne peut être mise en œuvre que si elle est prévue dans le contrat de bail via une clause particulière d’indexation.

La clause de solidarité

La clause de solidarité permet au propriétaire d’exiger de la part des co-titulaires (dans le cas d’un bail individuel) de s’acquitter de la totalité des sommes en cas de carence de l’un d’eux.

La clause de droit de visite pour relocation ou vente

La clause de relocation ou vente est une clause commune à presque tous les bails. Elle peut donc être insérée même dans un bail de location classique. A l’issue de cette clause, le bailleur dispose le droit de visiter ou faire visiter les lieux (parties communes et privatives) en vue d’une relocation ou d’une vente. La présence de cette clause dans le bail de colocation n’autorise cependant pas au propriétaire de s’introduire dans le logement sans la présence ou l’approbation des colocataires.

La clause de communication par voie électronique

Pour rendre plus fluide et plus rapide les communications entre le bailleur et ses locataires en colocation, il est possible d’insérer une clause de communication par voie électronique dans le contrat de bail. Avec l’accord des colocataires, les parties peuvent ainsi envoyer par voie dématérialisée tous les documents liés au logement locatif. Plus besoin de communiquer par courrier, vous pouvez mettre en copie tous les colocataires et chacun aura connaissance des nouvelles partout où il est.

Quels sont les annexes du bail de colocation ?

Si quelques mentions sont facultatives dans un bail, d’autres sont en revanche obligatoires. On parle alors d’annexes au bail de colocation.

Les annexes fournies par le bailleur

Lors de l’établissement du bail, le bailleur doit fournir certains documents considérés comme annexe :

un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie : ils doivent être établi de façon contradictoire à la remise des clés et lors de leur restitution un dossier de diagnostic technique ou DTT comprenant : un diagnostic de performance énergétique, un constat sur les risques d’exposition au plomb, un bilan de l’installation de gaz si celle-ci date de plus de 15 ans, un bilan de l’installation électrique si celle-ci date de plus de 15 ans, un état des nuisances sonores aériennes, un diagnostic des parties communes la liste des charges locatives imputées aux colocataires la liste des travaux locatifs à la charge des colocataires un document officiel, faisant foi pour un logement ayant été exposé à des catastrophes (naturelles ou technologiques), donnant ainsi au logement un droit d’indemnisation les extraits des réglementations encadrant les cas de copropriété

Les annexes fournies par le locataire

Annexé au bail, certaines documents doivent également être fournis par les colocataires :

un justificatif d’identité un justificatif de solvabilité une caution solidaire, le cas échéant une assurance risques locatifs

Bail de colocation dématérialisé et signature électronique

Le bail dématérialisé offre de nombreux avantages. Le bail de colocation au format PDF peut être envoyé par e-mail. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC. Utilisez notre outil de signature électronique pour signer votre contrat.

Un mineur peut-il signer un contrat de colocation ?

Si le colocataire mineur n’est pas émancipé, ce sont ses représentants légaux (parents ou tuteurs) qui doivent signer le bail d’habitation. Le contrat est au nom des parents, c'est souvent le cas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.