Bailleur : comment réaliser des travaux en cours de bail

Nous parlons souvent des travaux d’entretien engagés par le locataire pendant le bail de location, mais au cours du bail, certains travaux peuvent également être à la charge du propriétaire. Et d’ailleurs, pour cela, le locataire est dans l’obligation de laisser libre cours à l’exécution des tâches pendant la durée de la location. Toutefois, en tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter certaines règles afin de toujours garantir la décence du logement exigée par la loi.

Sommaire
• Est-ce que le propriétaire a le droit de faire des travaux en cours de bail ?
• Quelles sont les réparations autorisées en cours de bail (à la charge du propriétaire) ?
• Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
• Pourquoi réaliser des travaux en cours de bail ?
• Quand réaliser les travaux dans un logement en location ?
• Quelles sont les conséquences de la réalisation de travaux en cours de bail ?
• Réaliser des travaux en cours de bail : comment procéder ?
• Est-ce que le locataire peut empêcher le propriétaire de faire des travaux ?
• Les conseils de HELLOBAIL

Est-ce que le propriétaire a le droit de faire des travaux en cours de bail ?

Dans le cadre d’un contrat de bail, le propriétaire a tout à fait le droit de faire des travaux dans le logement en cours de bail. Le locataire ne pourra donc pas s’y opposer si la réalisation des travaux est effectuée dans le but de maintenir le logement en bon état, d’améliorer ses performances énergétiques, de l’entretenir afin de répondre aux critères de décence fixés par la loi dans l’article 1719 du code civil.

Quelles sont les réparations autorisées en cours de bail (à la charge du propriétaire) ?

• Travaux permettant d’assurer la décence du logement aux yeux de la loi
• Travaux visant à améliorer les parties communes et privatives du logement : installation de digicode, cage d’escalier, façade ascenseur, etc.
• Travaux de maintien du logement en état
• Travaux nécessaires à la remise aux normes des locaux à louer
• Travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques du logement
• Entretien de la façade, des toitures, etc.

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

• Le propriétaire bailleur ne devra pas fournir un logement inhabitable pendant la location. La décence du logement est une des obligations du bailleur.
• D’autre part, durant le bail, le propriétaire est dans l’obligation de réaliser des travaux qui ne sont pas des réparations locatives et qui ne sont pas imputables au locataire.

Pourquoi réaliser des travaux en cours de bail ?

La réalisation des travaux en cours de bail permet de répondre aux obligations du propriétaire. En début ou en cours de bail, le logement à louer ne devra pas présenter de risque pour la santé et la sécurité physique de votre locataire. Avec sa surface habitable minimale, il devra également respecter les performances énergétiques minimum exigées. Alors, la réalisation des travaux en cours de bail sera dans le but de répondre à ces exigences.

Quand réaliser les travaux dans un logement en location ?

Vous êtes libre de réaliser les travaux dans un logement en location quand vous le jugerez nécessaire. Mais avant de fixer un délai et de prévenir le locataire de la réalisation des travaux, vous devez visiter les lieux. En réalité, le bailleur possède un droit de visite afin de réaliser les devis, d’établir le total des travaux ainsi que la durée à prévoir.

Une fois la visite achevée, tenez informé votre locataire avant de commencer les travaux en envoyant une notification par courrier adressée en recommandé avec accusé de réception. Téléchargez notre modèle de notification de travaux adressée au locataire sur le site de HELLOBAIL.

Dans cette notification devra être mentionné :

• la nature des travaux : urgence, amélioration, performance énergétique, etc.
• le mode d’exécution : date de début, durée de réalisation, nécessité d’accès, etc.

Quelles sont les conséquences de la réalisation de travaux en cours de bail ?

La réalisation de travaux en cours de bail par le bailleur peut avoir quelques conséquences surtout si elle apporte une importante gêne pour le locataire. Une contrepartie est donc imposée afin de dédommager ce dernier :

Pour des travaux d’une durée égale ou supérieure à 21 jours, vous êtes tenu d’indemniser votre locataire. Cette indemnisation du locataire, en cas de travaux de longue durée, se porte souvent sur le loyer : une réduction de ce dernier proportionnée au nombre de jours de travaux ainsi que de la surface du bien dont le locataire n’a pas pu jouir durant les travaux. Si les travaux durent moins de 21 jours, vous n’êtes pas dans l’obligation d’indemniser le locataire.

Réaliser des travaux en cours de bail : comment procéder ?

Voici les démarches à suivre pour pouvoir réaliser des travaux dans votre logement loué en cours de bail.

Visiter les lieux des travaux

Avant de commencer quoi que ce soit, nous vous conseillons d’effectuer une visite des lieux. Durant ces visites, vous pourrez, bien évidemment, être accompagnés des entrepreneurs, des artisans ou du prestataire responsable des travaux. Le locataire, de son côté, sera dans l’obligation de vous donner accès à son logement. Le but de ces visites est de pouvoir établir les modalités des travaux, leur devis ainsi que le temps à prévoir pour leur réalisation.

Prévenir le locataire

Une fois la visite effectuée, vous pouvez informer votre locataire que vous envisagez d’effectuer quelques travaux dans le logement loué. Pour ce faire, vous disposez du modèle de notification de HELLOBAIL qui préviendra votre locataire de vos intentions. Téléchargez le modèle, remplissez-le et adressez-le en main propre ou par lettre recommandé avec accusé de réception. Grâce aux visites effectuées, vous pouvez donner plus de détails à votre locataire sur les types de travaux à réaliser, par qui, quand et sur combien de temps, etc.

Est-ce que le locataire peut empêcher le propriétaire de faire des travaux ?

Le locataire ne peut pas vous empêcher de réaliser certains travaux dans le logement en cours de bail. Ainsi, les travaux qui visent à maintenir le logement en état, à améliorer ses performances énergétiques, à entretenir ou à le remettre aux normes ne peuvent être bloqués par le locataire. Néanmoins, il est en droit de refuser les améliorations du logement qui ne sont pas relatives aux performances énergétiques de celui-ci.

Les conseils de HELLOBAIL

• Effectuez toujours une visite avant d’informer votre locataire des modalités des travaux pour connaître par avance les détails du chantier.
• Faites attention aux travaux à caractère excessifs, qui rendent l’utilisation du bien impossible ou dangereuse, qui ne respectent pas les termes des conditions présentées dans la notification.
• Dans la mesure du possible, nous conseillons au bailleur de ne pas faire durer les travaux au risque d’être condamné en justice.
• Prenez une marge sur le planning et sur les périmètres d’intervention pour éviter que le locataire utilise sa capacité de suspension des travaux en cas de dépassement.
• Les dégâts, qui nécessitent des travaux urgents comme une fuite d’eau, une panne de chauffage en hiver, doivent être réparés le plus vite possible sans l’intervention du locataire.
• Dans le cas contraire, celui-ci peut saisir le tribunal d’instance d’une demande d’interdiction ou d'interruption des travaux si ces derniers gênent leur confort dans le logement. Nous conseillons donc d’attendre la fin du bail avant d’entreprendre des travaux s’il n’y a pas d’urgence à les réaliser.