Comment augmenter le loyer du locataire en cours de bail ?

Plusieurs solutions sont offertes au bailleur qui souhaite augmenter le loyer de son locataire. La loi autorise le bailleur à réviser le loyer du locataire sous certaines conditions liées au bail et à l’indice référence loyer. Si la réglementation n’est pas respectée, aucune augmentation de loyer ne pourra être envisagée, ceci toute la durée du bail.

Sommaire
• La clause de révision annuelle du loyer
• Comment calculer le nouveau loyer basé sur l’IRL
• Renouvellement du bail

La clause de révision annuelle du loyer

Lorsque la clause de révision est rédigée dans le bail d’habitation, le propriétaire peut légalement augmenter le loyer chaque année. La clause doit spécifier que le loyer ne peut être revu à la hausse uniquement car l’IRL peut évoluer à la baisse. Dans ce cas le bailleur doit recalculer le loyer à la baisse. Le bailleur peut décider de ne pas augmenter le loyer du logement mis en location.

L’indexation du loyer prévue par la clause ne peut excéder l'indice de référence des loyers (IRL), cet indice est calculé chaque trimestre et est publié par l’INSEE.

La révision du loyer à donc lieu une fois par an, soit à la date prévue par la clause le cas échéant, soit à la date anniversaire du bail.

Comment calculer le nouveau loyer basé sur l’IRL

Pour indexer le loyer, le bailleur a besoin de 3 chiffres : il doit se référer au dernier IRL fourni par l’INSEE à la date de réévaluation du loyer, à l’ancien indice de référence des loyers et au loyer hors charges actuel.

La méthode de calcul est simple pour calculer le nouveau loyer immédiatement applicable : loyer hors charges multiplié par le dernier IRL, le tout divisé par l’ancien IRL.

Le bailleur ne peut plus rattraper l’augmentation des loyers non perçut depuis 5 ans. La rétroactivité n’existe plus depuis l’application de la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 14 mars 2014. Lorsque qu’un propriétaire ou son mandataire oubli d’indexer le loyer, il n’y a plus de recours possible. Ce dispositif évite les mauvaises surprises au locataire qui peut se voir réclamer l’augmentation des 5 dernières années de loyer en fin de bail.  Avec le dispositif ALUR, le bailleur doit avertir le locataire sur son intention de modifier le loyer. Pour prouver cette intention, il est vivement recommandé de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Tous les baux locatifs ne sont pas concernés par les nouvelles règles d’indexation du loyer, elles s’appliquent uniquement aux contrats signés à partir du 14 mars 2014. Pour les baux en vigueur avant cette date, la rétroactivité sur les 5 dernières années est toujours possible.

Renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, (3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublé), l’augmentation du loyer est toujours soumise à l’IRL.

Toutefois il est possible de dépasser le plafonnement lié à l’IRL si l’ancien loyer est manifestement inférieur aux loyers pratiqués aux alentours pour un même type de location. L’accord du locataire est obligatoire, la commission départementale de conciliation et le tribunal d’instance peuvent intervenir en cas de désaccord entre les parties.