Comment lire et utiliser la grille de vétusté pour location ?

L’attribution des charges de réparation dans le cadre d’un contrat de bail de location reste aujourd’hui le sujet de beaucoup de litiges entre le bailleur et son locataire. Afin d’éviter tout conflit entre les parties, l’utilisation de la grille de vétusté s’avère utile et efficace dans une location vide comme dans une location meublée. Mais comment utiliser la grille de vétusté instaurée par la loi Alur ?

Grille de vétusté : définition

La grille de vétusté est un document établi entre le bailleur et le locataire dans le cadre d’une location. Il accompagne souvent l’état des lieux de sortie permettant de déterminer l’état d’usure et la détérioration naturelle du bien et des équipements qui le composent. Ainsi, à la fin du contrat de bail, il sera plus facile de définir quel taux des coûts de réparation sera à la charge du locataire et quel taux reviendra à votre charge.

La réalisation de cette grille a été considérée comme acte légal et possède une valeur juridique depuis le décret de la loi Alur en 2014. Il est représenté sous forme de tableau citant les équipements et matériaux du logement.

Quel est le principe de la vétusté d’un logement ?

La notion de vétusté définit ce qui a été abîmé par le temps. Elle a été introduite par la loi Alur dans le cadre d’une location en 2014. Le principe de vétusté repose sur 4 éléments bien distincts :

Durée de vie d’un

La durée de vie d’un équipement correspond à la durée théorique pendant laquelle ce dernier possède encore de la valeur. Cette période définit également la durée pendant laquelle est utilisable et fonctionne correctement.
Exemple : Une moquette possède une durée de vie moyenne de 7 ans.

Période de franchise

La franchise représente la période pendant laquelle l’équipement garde encore sa valeur initiale. Elle correspond aux premières années durant lesquelles il n’est pas censé se détériorer. Alors, en cas de dégradation pendant cette période de franchise, le locataire sera en total tord et prendra l’entière responsabilité des réparations.
Exemple : La période de franchise de la moquette est en moyenne égale à 1 an.

Pourcentage d’abattement annuel

Le pourcentage d’abattement annuel correspond à la décote appliquée chaque année selon l’usure naturelle de l’équipement une fois la période de franchise passée. On l’obtient donc en fonction de la durée de vie théorique de l’équipement ainsi que la franchise.
Exemple : Le taux d’abattement annuel de la moquette est de 14 %.

Valeur résiduelle de l’équipement

La valeur résiduelle représente le pourcentage du coût de réfection ou du changement de l’équipement. Cette part sera imputée au locataire et s’obtient selon la formule suivante :
Formule : Valeur résiduelle = Valeur de l’équipement à neuf * (1-Taux d’abattement * Durée de vie de l’équipement au-delà de la franchise)

Comment calculer la vétusté d’un logement ou d’un équipement ?

Prenons l’exemple d’une moquette neuve lors de l’état des lieux d’entrée en 2012. A la sortie du locataire en 2017, la moquette est cassée et son remplacement coûte 400 € sur toute la surface du sol. Alors, en appliquant la formule de la valeur résiduelle :
-Valeur de l’équipement à neuf = 400 €
-Taux d’abattement = 14 % (selon la grille de vétusté)
-Durée de vie de l’équipement = 2017 - (2012+1) = 2017 - 2013 = 4 ans
Valeur résiduelle de la moquette = 400 € * (1 - 14% * 4 ans) = 176 €.

Quand appliquer la vétusté ?

Bien que facultative, la vétusté reste un concept important en location. Elle est généralement appliquée à deux moments : en cas de panne d’un équipement à la sortie du locataire (annexé à l’état des lieux de sortie)

Comment utiliser la grille de vétusté en cours de bail ?

Pendant la période de franchise, s’il y a réparation, le coût de remise en état revient entièrement à la charge de votre locataire. Cette période est considérée comme une période de “neutralisation”, ce qui signifie que théoriquement, l’équipement ne devrait subir aucune dégradation ou panne. Vous êtes donc en droit de déclarer à votre locataire que les coûts des réparations lui reviennent intégralement.

Mais attention, cette légitimité n’est valable que s’il s’agit d’un équipement neuf. Ainsi, à l’inverse, si l’équipement se dégrade au-delà de leur durée de vie théorique, alors les coûts de réparation seront intégralement à la charge du propriétaire.

Les conseils de HELLOBAIL

• Bien qu’ils revêtent un caractère facultatif, pensez toujours à réaliser l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie de votre logement.
• Calculez la durée de vie théorique d’un équipement à partir de la date de sa mise en service et non à partir de la date d’entrée du locataire dans votre logement.
• Les grilles de vétustés appliquées dans le cadre d’un accord collectif considèrent plus particulièrement l’immobilier. Vous devez donc bien choisir votre modèle de grille de vétusté PDF ou Word à remplir en ligne afin de pouvoir déterminer qui supportera le coût des réparations du mobilier (gaz, lit, micro-ondes, etc.) Assurez toujours vos obligations en tant que bailleur (entretien régulier du logement, petites réparations, etc.). Ainsi, en cas de litige, vous pourrez saisir la commission de conciliation voire le juge sans crainte.