Comment réviser le loyer du locataire en bail d'habitation ?

Dans un bail d’habitation, le montant du loyer est fixé par le bailleur. Par ailleurs, si une clause le prévoit dans le contrat de bail, ce montant peut faire l’objet d’une révision une fois par an. La réévaluation du loyer est, cependant, soumise à des réglementations légales, que ce soit au niveau de l’indice ou de la date de révision. Pour en savoir plus, suivez cet article.

Sommaire
• La clause de révision du loyer est-elle obligatoire ?
• Comment calculer la révision du loyer ?
• Est-il possible de rattraper une révision de loyer en retard ?
• Quand peut-on procéder à la révision du loyer ?
• Comment envoyer la demande de révision du loyer au locataire ?

La clause de révision du loyer est-elle obligatoire ?

Afin de pouvoir indexer le loyer une fois par an, il est nécessaire d’introduire une clause de révision de loyer dans le contrat de bail. Elle est indispensable selon l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : “lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat”. Ainsi, en l’absence de cette clause, il est illégal de réévaluer le loyer sans l’accord exprès du locataire.

Cependant, la présence de cette clause dans le bail de location n’induit pas automatiquement sa mise en œuvre. Il faut que le bailleur manifeste sa volonté de l’exécuter pour qu’elle soit applicable. A défaut de manifestation dans un délai d’un an de la part du propriétaire, ce dernier est donc reconnu comme ayant renoncé à la clause pour l’année écoulée.

Depuis le 1er août 2015, la clause de révision de loyer est automatiquement inclue dans le bail type prévue par la loi ALUR.

Comment calculer la révision du loyer ?

La révision du loyer dépend essentiellement de l’indice de référence des loyers ou IRL. C’est l’évolution annuelle de cet indice qui permet de plafonner la réévaluation d’un loyer. L'IRL est publié chaque année par l'Insee.

Il faut connaître les 3 éléments suivants  pour pouvoir effectuer le calcul :

1. Le montant du loyer actuel hors charges.
2. L’indice de référence des loyers (aussi appelé IRL) qui correspond au trimestre de référence stipulé dans le bail. Si le trimestre de référence n’est pas écrit dans le bail, c’est le dernier IRL connu à la date de signature du contrat de location qu’il faudra utiliser.
3. L’IRL relatif au trimestre de référence pour l’année en cours. Il faut bien sûr que ce dernier ait été publié par l’Insee pour réaliser la demande de révision.

Ainsi, pour réévaluer le loyer d’un locataire, le bailleur doit suivre cette formule, ceci même si le loyer n'a jamais été révisé ou est réévalué tardivement après plusieurs années :

Nouveau loyer révisé = (Loyer actuel hors charges * Indice de référence du trimestre de cette année) / Indice de référence du trimestre de l’année précédente

Est-il possible de rattraper une révision de loyer en retard ?

Depuis la mise à jour apportée à la loi Alur du 24 mars 2014, sachez qu’il n’est plus possible de rattraper une révision de loyer en retard. Un loyer qui n'a pas été révisé dans un délai de un an ne peut plus faire l’objet d’une révision pour l’année écoulée. Aujourd’hui, la réévaluation du loyer n’est plus rétroactive : “l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer” comme le rappel l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Quand peut-on procéder à la révision du loyer ?

Généralement, la révision du loyer intervient à la date prévue par la clause de révision de loyer écrite dans le bail. En revanche, si le bail ne prévoit aucune date, le bailleur peut revaloriser le loyer durant l’année qui suit la date d’anniversaire du contrat. Il faut q'une année minimum (12 mois) se soit écoulée depuis la signature du bail ou depuis la dernière indexation du loyer pour appliquer une révision du loyer.

Mais comme nous l’avons précédemment cité, la présence seule de la clause de révision ne suffit pas pour réviser le loyer. Le bailleur doit manifester sa volonté de réévaluer le loyer de son locataire. Ainsi, le loyer est révisé à partir de la date de sa demande.

Comment envoyer la demande de révision du loyer au locataire ?

Sachez que la révision du loyer est à effet immédiat et qu’elle ne nécessite pas l’accord du locataire. Alors, tant qu’une clause de révision est stipulée dans le bail, le propriétaire peut procéder à l’augmentation. Cependant, il est tout de même nécessaire d’informer le locataire de sa volonté de réviser le loyer à la date fixée dans le bail ou à la date d’anniversaire de ce dernier. Pour ce faire, le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Y figurera les conditions et modalités suivantes, sous peine de nullité :

• le nouveau loyer issu de la révision
• l’indice de référence appliquée
• date d'application du nouveau loyer

N.B : La lettre recommandée avec accusé de réception n’est évidemment pas obligatoire. Néanmoins, elle peut servir de preuve en cas d’un éventuel litige avec le locataire remettant en cause la date de révision du loyer.