Comment compter le nombre de pièces principales d'un logement ?

Comment compter le nombre de pièces principales d’un logement d’habitation ? C’est une question qui est posée depuis l’arrivée du bail type imposé par la loi ALUR. Le nombre de pièces principales fait partie des données sujettes à interprétation car leur définition exacte n’est pas disponible dans la notice à annexer au contrat de location.

Sommaire
• Définition de la pièce principale dans un logement d'habitation
• Pour quelles raisons faut- il compter le nombre de pièces principales ?
• Quelles sont les pièces principales ?
• Quelles parties du logement ne sont pas des pièces principales ?
• Nombre de pièces principales par type de logement 

Définition de la pièce principale dans un logement d'habitation

Une pièce principale est une pièce où l’habitant peut vivre, séjourner ou dormir. Elle doit disposer d’une surface de 7m² minimum et une hauteur sous plafond de 2m30 minimum. Elle doit être équipée d’une ventilation et doit posséder une ouverture (fenêtre ou porte) vers l’extérieur.

Définition fournie par Légifrance :

Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salle d'eau, cabinets d'aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

L'article R.111-1-1 du Code de la construction et de l'habitation donne la définition suivante :

Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

Pour quelles raisons faut- il compter le nombre de pièces principales ?

Le bail type ALUR demande au bailleur d’indiquer le nombre de pièces principales disponibles dans sa location définie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas d'encadrement des loyers lorsque le logement est en zone tendue, le nombre de pièces principales permet aussi de calculer le loyer de références à inscrire dans le contrat de bail.

Quelles sont les pièces principales ?

On peut déduire plus simplement que la liste suivante est considérée comme pièce principale :

• une chambre
• un séjour
• une salle à manger
• bureau

Une grande pièce de vie même doublée sera considérée comme une seule pièce principale, aucune mention légale n’affirme le contraire. Ainsi, un double séjour même si sa surface fait plus de 25 ou 30 m² ne pourra être calculé comme deux pièces principales. Il faudra poser une cloison si l’objectif est de créer une deuxième pièce répondant à la définition stricte de pièce principale.

Quelles parties du logement ne sont pas des pièces principales ?

Cette liste n'est pas considérée comme pièce principale:

• cuisine
• salle de bain
• couloir, placard
• WC
• balcon
• dressing

Une pièce dite aveugle, sans ouverture vers l’extérieur, ne peut pas être considérée comme une pièce principale.

Une véranda ne constitue pas une pièce du logement par nature. En effet, son manque d’isolation, la température qui n’est pas alignée de façon constante à celle du logement, font qu’elle ne rentre pas dans le calcul des pièces de l’habitation.

Nombre de pièces principales par type de logement 

• T1 : une pièce principale, soit une pièce servant de chambre, séjour et cuisine.
• T2 : 2 pièces principales, soit une chambre et un séjour..
• T3 : 3 pièces principales, soit 2 chambres et un séjour.
• T4 : 4 pièces principales, soit 3 chambres et un séjour.
• T5: 5 pièces principales, soit 4 chambres et un séjour.